Grands Colloques - L'attractivité du droit français des sûretés réelles - 192

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EN DROIT INTERNE

Aspects fiscaux. - La taxe foncière est due par le créancier gagiste (Comp.
CGI, art. 1400 IV). Le constituant en est déchargé33. Pour l'impôt de
solidarité sur la fortune, l'administration fiscale considère que le créancier
n'est titulaire que d'un droit de rétention qui se reporte éventuellement
sur le prix en cas de saisie immobilière. Ce droit n'affecte pas la valeur de
l'immeuble qui demeure sans aucune diminution, comme si l'immeuble
n'était pas grevé d'une sûreté. Donc le constituant doit déclarer l'immeuble
pour sa valeur vénale pour l'assiette de cet impôt34. La solution est admissible si l'on considère que le démembrement s'accompagne d'une dation
aux fins de paiement et qu'il n'est que temporaire.

3. La dation en paiement
Dation des fruits nets. - Le gage immobilier doit être conçu comme une
dation en vue du paiement, à exécution successive, du droit réel de jouissance sur l'immeuble. Précisément, le transfert du droit réel de jouissance
n'est pas extinctif de la créance, ce en quoi il n'y a pas dation en paiement.
Ce sont les fruits effectivement perçus par le créancier qui éteignent la
créance garantie, ce en quoi il y a dation en vue du paiement ou aux fins de
paiement. Lorsque les fruits sont payés par des tiers débiteurs, le schéma
est voisin de celui dans lequel un tiers paye la dette d'autrui définitivement,
sans recours contre le débiteur intermédiaire (stipulation pour autrui et
délégation de personne)35. Autrement dit, le paiement par les tiers au
créancier est direct mais le cheminement économique est indirect et passe
par le patrimoine du constituant. La loi fait référence à cette dation en
utilisant le mot imputation (art. 2389 al. 1er). Ce dernier n'est pas utilisé
dans son sens technique (art. 1342-10) mais dans un sens plus vague à mettre
en relation avec la dation en paiement. Quel que soit le mode de gestion
de l'immeuble, la valeur des fruits qu'il produit vient en déduction de la
créance garantie. Il y a tout simplement une dation en paiement des fruits.
L'opération n'est pas sans rappeler celle d'échange : transfert des fruits de
l'immeuble contre transfert de la somme à l'origine de la créance garantie.
L'imputation est relative aux fruits nets, déduction des charges. Elle porte
d'abord sur les intérêts de la créance et ensuite sur le capital. Le contrat
33. BOI-IF-TFB-10-20-20 qui estime que le « gage immobilier confère sur l'immeuble
un droit réel de jouissance ».
34. JOAN (Q) 28 août 1989, p. 3799, n° 10812. - BOI-PAT-ISF-30-50-10.
35. Comp. H., L. et J. Mazeaud par Y. Picod, op. cit., n° 101 qui estiment que le paiement
est effectué pour le compte du constituant parce qu'il s'impute sur sa dette. La remarque
est pertinente mais n'a pas la portée qui lui est attribuée par ces auteurs. Le paiement est
fait pour le compte du constituant parce que le gage est une application de la dation aux
fins de paiement.

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