Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 82

Dynamiques du droit de l'urbanisme

l'exercice. La décision conduit à censurer les POS ou PLU qui avaient interdit
les lotissements dans certaines zones.
Vient ensuite la question indemnitaire, particulièrement délicate : les
atteintes à l'exercice du droit de propriété qui résultent des servitudes
devenues règles d'urbanisme font-elles l'objet d'une indemnisation ?
Nous mettons à part les servitudes d'utilité publique, qui trouvent leur
fondement en dehors du droit de l'urbanisme, et qui donnent lieu à
indemnisation dans le cadre des législations qui les prévoient.
La question qui se pose concrètement est de savoir si le propriétaire est
indemnisé de la perte de valeur qui résulte par exemple du classement d'un
terrain jusque-là constructible dans une zone naturelle inconstructible.
Le législateur a décidé que tel ne serait pas le cas. Le principe figure à
l'article L. 105-1 (anciennement L. 160-5) : « N'ouvrent droit à aucune
indemnité les servitudes instituées par application du présent code en
matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et
concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions,
la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété,
l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines
voies, la répartition des immeubles entre diverses zones ».
Il est assorti de deux exceptions à la portée limitée, notamment en cas
d'atteinte à des droits acquis, ce qui permet de réparer les atteintes au droit
résultant d'une autorisation d'urbanisme en cours67.
Principe sévère donc, qui a été posé par la loi sur l'urbanisme de 1943
(art. 80), pour contrecarrer la jurisprudence naissante du Conseil d'État qui
avait admis une indemnisation des propriétaires dont les biens sont frappés
de servitude d'urbanisme sur le fondement de la théorie de la responsabilité
pour rupture devant les charges publiques, c'est-à-dire en cas de dommage
qualifié d'anormal en raison de sa gravité et de sa spécialité68.
Le législateur de 1943 avait d'emblée fait un sort à part aux situations
dans lesquelles les règles d'urbanisme conduisent à terme à une
dépossession. Il a ainsi permis au propriétaire de bénéficier d'une
expropriation dans le délai de quinze ans à dater du refus du permis de
construire sur une parcelle comprise dans les alignements d'une voie ou
d'une place à créer ou sur dans un emplacement réservé par le plan
d'urbanisme pour des espaces libres publics ou pour des services publics.
Le propriétaire peut ainsi se défaire d'un bien qu'il ne peut plus aménager
67. Cf. par ex. la décision CE, sect., 4 mars 1977, nº 01822, Min. Equipement c/ Consorts S.,
Rec., pour les dépenses exposées par un lotisseur, devenues inutiles du fait de règles
nouvelles rendant les terrains lotis inconstructibles.
68. Sur cette théorie, cf. la célèbre décision CE, 30 nov. 1923, nº 38284, Couiétas, Rec. p. 789,
le critère de spécialité renvoyant au fait qu'un nombre restreint de personnes subissent
les conséquences d'un acte ou d'une opération de la puissance publique pris pour l'intérêt
général.

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