Contextes - Penser l'ancien droit privé - 208

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CONTRATS ET PROPRIÉTÉ

Le mécanisme du démembrement est également susceptible de ne faire
naître que des choses perpétuelles. Le propriétaire d'un fonds qui en vend
une parcelle sans faculté de rachat démembre sa chose en deux entités
perpétuelles. Le pouvoir exclusif exercé sur chacune de ces choses doit alors
être qualifié de propriété, au sens du métaconcept. De même, il est admis
en droit français contemporain, que certaines qualités d'usages d'une chose
puissent faire l'objet d'un démembrement perpétuel36. La qualité d'usage
démembrée forme alors une chose perpétuelle pouvant par conséquent,
être l'objet d'un droit de propriété37.
Certains droits réels sont alors susceptibles de porter indifféremment
sur des choses perpétuelles ou temporaires, et peuvent recevoir alternativement la qualification de propriété ou de jouissance. Le droit de superficie
qui, en droit français, procède du fractionnement du fonds en deux choses
distinctes - le sol et la superficie - figure au nombre de ces droits. Suivant
les termes de l'acte qui en est la cause, le démembrement par lequel une
construction, une plantation ou un ouvrage est juridiquement dissocié
du sol auquel il est incorporé peut en effet être perpétuel ou temporaire.
Lorsque le démembrement est envisagé comme définitif, la superficie est,
à n'en pas douter, une chose perpétuelle. Le droit de superficie peut alors
être identifié à une propriété. Lorsqu'en revanche, le démembrement est
limité dans le temps, la superficie n'a, en tant que chose individualisée,
qu'une existence temporaire. En sa qualité d'accessoire du sol, elle a en effet
vocation à se confondre avec le sol à l'issue du démembrement. Dans cette
hypothèse, la chose principale qu'est le sol est en revanche perpétuelle. Au
terme de la concession, elle s'accroît simplement de la superficie. Le droit
de superficie est donc dans ce cas une simple jouissance, quand le droit sur
le sol est une propriété.
36. La doctrine française s'oppose aujourd'hui sur la question de la nature du droit né
d'un démembrement perpétuel ; certains auteurs soutiennent qu'il s'agit d'une véritable
propriété, lorsque ce droit porte sur une chose matériellement incorporée au fonds et juridiquement dissocié de celui-ci : N. Le Rudelier, « Le droit de crû et à croître est perpétuel »,
Dalloz actualité, 8 juin 2012 ; H. Périnet-Marquet, « Droit des biens », JCP G. 2012, p. 1186 ;
F. Danos, « Perpétuité, droits réels sur la chose d'autrui et droit de superficie », Defrénois
2012, art. 40637 ; J.-L. Bergel, « Le "droit réel de jouissance spéciale" ne peut pas être perpétuel », RDI 2015, p. 175 ; d'autres défendent l'idée qu'il s'agit d'un droit réel de jouissance
spécial perpétuel et distinct de la propriété : L. d'Avout, « Démembrement de propriété,
perpétuité et liberté », D. 2012, p. 1934 ; G. Lardeux, « Qu'est-ce que la propriété ? », RTD
civ. 2013, p. 741 ; B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin, « Droit des biens. Septembre 2011
- juillet 2012 », D. 2012, p. 2128 ; quelques-uns rejettent enfin toute qualification de ce droit,
en affirmant que la reconnaissance d'un démembrement perpétuel est contraire à l'ordre
public des biens : T. Revet, « Un nouveau cas de propriété divisée », RTD civ. 2012 p. 553 ;
W. Dross, « La perpétuité des droits réels sui generis », JCP G. 2012, p. 930.
37. Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui soumet généralement au régime de la propriété, les droits sur le démembrement perpétuel de la chose.
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