L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 12

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Bail
emphytéotique

Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	 Un bail emphytéotique (Cass.  3e civ., 13 mai 1998, n° 96-13586 et
n° 96-14076, Administrer, juill. 1998, p. 25, note B. Boccara et D. LipmanBoccara), régi par les articles L. 151-1 et suivants du Code rural (v. ci-après,
l'article L. 145-3).

Bail
à construction

-	 Un bail à construction (CA Lyon, 20 nov. 1986, Gaz. Pal. Rec. 1987, 1,
som., p. 100 - CA Paris, 8 nov. 1990, Loyers et copr. 1991, n° 24) régi par les
articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitat, mais le
titulaire d'un bail à construction peut lui-même consentir un bail commercial
à un tiers. Le bail commercial ne survit pas au bail à construction (Cass. 3e civ.,
14 nov. 2007, Gaz. Pal., 28 et 29 déc. 2007, p. 13, note J.-D. Barbier).

Contrat
d'adhésion

Le bail commercial est-il un contrat d'adhésion ? Le nouvel article 1110 du
Code civil, modifié par la loi de ratification du 20 avril 2018, définit le contrat
d'adhésion comme celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables déterminées à l'avance par l'une des parties. La question se pose dans
les centres commerciaux où tous les baux sont signés selon le contrat type du
bailleur qui comporte des « conditions générales qui ne sont pas à discuter et
des stipulations particulières accordant des dérogations mineures » (F. Auque,
AJDI 2007, p. 536 et AJDI 2016, p. 184). Cette qualification paraît appropriée (J.-R. Bouyeure et J.-D. Barbier, « Le monde à part des centres commerciaux », Administrer, juill. 2003, p. 21 ; J.-D. Barbier, « Le contrat d'adhésion »,
Gaz. Pal., 5 juill. 2016, p. 55 et éditorial Gaz. Pal., 15 nov. 2016, p. 52 ; « le
bail de centre commercial, contrat d'adhésion », Administrer, mai 2019, p. 8 ;
F. Auque, Loyers et copr. 2016, p. 41, n° 39), mais certains auteurs soutiennent
le contraire (J.-P. Blatter, Traité des baux commerciaux, 6e éd., p. 45).

Preuve du bail

La preuve du bail est soumise aux règles des articles 1353 et suivants du
Code civil si le défendeur n'est pas commerçant (Cass. com., 8 juill. 1968,
Bull. civ. IV, n° 205) mais est libre s'il est commerçant (Cass. com., 25 avr.
1983, D. 1984, 1). Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution,
la preuve peut en être administrée par tous moyens (Cass. 3e civ., 13 mars
2002, n° 00-15194, Administrer, janv. 2003, p. 32, note J.-D. Barbier ; Rev.
loyers 2002, p. 337, note V. Canu ; AJDI 2002, p. 453, note M.-P. Dumont).
L'existence d'un bail suppose un accord sur la durée du bail (Cass. 3e civ.,
5 déc. 2001, AJDI  2002, p. 129, note M.-P.  Dumont). Un échange de
mails peut matérialiser la conclusion d'un bail (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016,
n° 15-18104, Gaz. Pal., 14 mars 2017, p. 67, note J.-D. Barbier). Sur la preuve
du prix du bail verbal, voir l'article 1716 du Code civil et Cour de cassation,
chambre civile, 22 févr. 1989 (D. 1990, p. 186, note Martin). Sur l'offre de
contracter et le délai d'acceptation, voir CA Versailles, 18 déc. 1987 (Bull.
loyers 1988, n° 227).

Conditions
suspensives

Lorsqu'un bail a été conclu sous conditions suspensives et que celles-ci
ont été réalisées, la bailleresse peut demander l'exécution de la convention
(Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-11322, Administrer, mai 2014, p. 32, note
J.-D. Barbier).

Forme du bail

Le bail commercial n'est assujetti à aucune forme particulière. Il est habituellement établi sous seing privé (sur la rédaction du bail commercial,
v. J.-G. Raffray, Mélanges offerts à J. Derruppé, p. 83 ; J.-G. Raffray, « Libres
propos sur la rédaction des formules et leur utilisation », JCP N 1998, p. 163),
mais l'acte authentique est nécessaire lorsque sa durée excède douze ans car
il est soumis à la publicité foncière. L'article 504 alinéa 1er du Code général
des impôts paraît également imposer la forme authentique pour les débits de
boissons. Mais l'inobservation de cette prescription est sans incidence sur les
rapports contractuels entre le bailleur et le locataire (Cass. civ., 13 mars 1974,
n° 73-10473, JCP 1977, II, 18686, note B. Boccara). L'enregistrement du bail
n'est pas obligatoire, mais il permet de lui donner date certaine. Cette formalité
protège le locataire en cas de vente de l'immeuble (article 1743 du Code civil).

Écrit facultatif
Rédaction du bail

L'application du statut n'est pas subordonnée à l'existence d'un bail écrit
(Cass. 3e civ., 12 févr. 1985, n° 83-11728, Bull. loyers, juin 1985, n° 247 -
Cass.  3 e civ., 13 mars 2002, n° 00-15194, AJDI  2002, p. 453, note
M.-P. Dumont).

12 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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