Les Mélanges - Mélanges en l'honneur de Corinne Saint-Alary-Houin - 341

Hugues Kenfack

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des biens ou le droit de propriÃ©tÃ© en se fondant sur la clause d'accession13. Ils
estiment que le bÃ©nÃ©fice de cette clause entraÃ®ne le transfert de propriÃ©tÃ© des agencements rÃ©alisÃ©s par le preneur en fin de bail sans indemnitÃ©. Par consÃ©quent, est
exclue toute prise en charge des frais de rÃ©installation par le bailleur, puisque les
agencements ou amÃ©liorations ne sont plus la propriÃ©tÃ© du preneur Ã©vincÃ© Ã  la
date oÃ¹ l'indemnitÃ© d'Ã©viction est fixÃ©e. Il s'agit d'utiliser le droit de propriÃ©tÃ©
pour mettre entre parenthÃ¨ses le droit au preneur Ã  une indemnitÃ© d'Ã©viction.
Mais la Cour de cassation dÃ©cide le contraire, faisant prÃ©valoir les rÃ¨gles relatives
Ã  l'indemnitÃ© d'Ã©viction, en utilisant des termes clairsâ¯: Â«â¯une clause d'accession
sans indemnitÃ© ne fait pas obstacle au droit du locataire commercial Ã©vincÃ© d'obtenir une indemnitÃ© d'Ã©viction comprenant les frais de rÃ©installation dans un
nouveau local bÃ©nÃ©ficiant d'amÃ©nagements et d'Ã©quipements similaires Ã  celui
qu'il a Ã©tÃ© contraint de quitterâ¯Â»14.
Peu importe donc l'existence ou non d'une clause d'accession sans indemnitÃ©
au profit du bailleur.Â Est indiffÃ©rente pour l'attribution de l'indemnitÃ© d'Ã©viction
la propriÃ©tÃ© des amÃ©nagements et Ã©quipementsâ¯: seule leur existence doit Ãªtre
prise en compte. En d'autres termes, le preneur Ã©vincÃ© doit Ãªtre indemnisÃ© des
frais de rÃ©installation dans un nouveau local bÃ©nÃ©ficiant d'amÃ©nagements et
d'Ã©quipements similaires Ã  ceux qu'il a Ã©tÃ© contraint de quitter. Le dÃ©bat sur l'accession serait donc sans portÃ©e par rapport Ã  l'indemnitÃ© d'Ã©viction.
10. La solution serait-elle la mÃªme dans l'hypothÃ¨se d'un immeuble bÃ¢ti en
cas de location d'un terrain nu en vue de bÃ¢tir un tel immeubleâ¯? Dans un arrÃªt
du 21Â mai 2014, dans une affaire oÃ¹ le bail portait sur un terrain nu, la Cour avait
dÃ©cidÃ© que le locataire Ã©vincÃ© l'Ã©tait d'un terrain nu, de sorte qu'il ne pouvait
prÃ©tendre Ã  des frais de rÃ©installation tenant compte des frais de construction
d'un nouveau bÃ¢timent.Â La solution contraire aurait conduit le propriÃ©taire Ã 
payer un immeuble au locataire alors mÃªme que celui dont il avait Ã©tÃ© Ã©vincÃ© lui
Ã©tait dÃ» sans indemnitÃ©. N'Ã©tait-ce pas donner une importance au jeu de la clause
d'accession au dÃ©triment du caractÃ¨re d'ordre public de l'articleâ¯L.â¯145-14 du
Code de commerce consacrant une crÃ©ance de nature indemnitaireâ¯? Autrement
dit, dans l'arrÃªt du 13Â septembre 2018 analysÃ©, le bail ne portait pas sur un terrain
nu, mais la gÃ©nÃ©ralitÃ© de la solution ne permet-elle pas une extension, l'accession
devant Ãªtre bien distinguÃ©e de l'Ã©viction15â¯?
11. Une situation particuliÃ¨re doit Ãªtre Ã©voquÃ©eâ¯: celle des centres commerciaux. Dans ces derniers, les locaux Ã  usage commercial louÃ©s dans les centres
nouvellement construits comportent souvent une mise Ã  disposition de locaux
bruts de dÃ©coffrage, avec obligation pour le preneur de rÃ©aliser des agencements
et amÃ©nagements nÃ©cessaires Ã  la rÃ©alisation de son activitÃ© commerciale. Dans
ces cas, malgrÃ© la prÃ©sence d'une clause d'accession sans indemnitÃ© au bÃ©nÃ©fice du
13.â On laisse de cÃ´tÃ© toutes les difficultÃ©s soulevÃ©es par les clauses d'accession soit en cours
de bail, soit Ã  l'expiration du bail, soit en fin de jouissance.
14.â Cass.Â 3e civ., 13Â sept.Â 2018, nÂ°Â 16-26049, prÃ©c.
15.â Dans ce sens, l'arrÃªt serait un revirement de jurisprudence, la solution s'appliquant
aux terrains nus ou sur lesquels un immeuble est bÃ¢ti.

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