Bibliothèque de droit privé - Tome 607 - La plus-value - 91

LA NATURE PRÉCAIRE DE LA PLUS-VALUE

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En l'absence de cession à titre onéreux du bien, la nature précaire de la plusvalue devrait donc interdire d'en tenir compte au plan fiscal. On observe toutefois
une tendance du législateur à imposer la plus-value en l'absence de cession afin de
lutter contre la fraude fiscale. Cependant, parce que cette pratique est problématique à l'égard des capacités contributives du contribuable pour régler l'impôt sur
une valeur dont il ne dispose pas réellement148, le législateur a été contraint de
tenir compte de la précarité de la plus-value par l'adoption de tempéraments
visant à différer l'imposition.
b)	 Le différé d'imposition, conséquences de la précarité de la plus-value
95.  Notion de différé d'imposition. Différer l'imposition signifie qu'elle est
reportée dans le temps149. Le fait générateur de l'imposition, c'est-à-dire « l'événement, l'acte ou la situation qui fait naître la créance d'impôt » n'est donc pas modifié150, c'est le règlement de l'impôt qui est repoussé dans le temps. Le différé
d'-imposition regroupe plusieurs situations151, parmi lesquelles le sursis et le report
d'imposition. Si, à l'égard de la plus-value, ces mécanismes diffèrent substantiellement en ce que le report dissocie le fait générateur de la plus-value et le fait
générateur de l'imposition alors que le sursis les confond, ils participent ensemble
de la prise en compte de la précarité de la plus-value152.
D'une part, l'imposition de la plus-value est généralement mise en report
jusqu'à la cession du bien153, même dans les hypothèses d'échange de bien auquel
propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U,
II, 1°). L'exonération s'applique en outre lorsque le bien fait l'objet d'une expropriation (CGI, art. 150
U, II, 4°), en cas de cession pour un faible montant ou auprès d'un organisme de logement social, à
certaines conditions tenant à l'âge du cédant. Pour un exposé détaillé : P. Bonafoux, J.-Cl. Fiscalité
immobilière, Synthèse - Plus-values immobilières des particuliers, 18 Janv. 2017, n° 2 et s.
148. Le principe de capacité contributive est protégé par l'article 13 de la Déclaration des droits
de l'homme et du citoyen du 26 août 1789. Comme l'indique la Cour de cassation, il vise « à tenir
compte des capacités contributives du redevable » : Cass.  com.  29  mars 2019, n°  17-23.671. Sur la
déduction d'un principe de liquidité, signifiant que le contribuable ne peut être imposé qu'à raison
d'une matière imposable liquide, et son application à la monétarisation de la plus-value : infra,
n°  372 et s. V.  aussi : H. Perdriel Vaissière, Échange et droit fical : recherche sur l'existence d'un
principe de liquidité, op. cit., n° 579 et s.
149. Le grand Larousse illustré, Larousse, 2019, V° « Différer ».
150. P. Beltrame, L'impôt, MA éditions, Le monde de..., 1989, p. 91.
151. Rappr. H. Perdriel Vaissière, Échange et droit fical : recherche sur l'existence d'un principe
de liquidité, op.  cit., n°  307 et s. L'auteur traite du différé d'imposition au titre des situations dans
lesquelles les conditions d'une imposition immédiate sont remplies mais l'impôt n'est pas prélevé.
152. Pour des exemples récents de report et sursis d'imposition, voir : B. Bohnert, « Imposition
des plus-values d'échange d'actions et neutralité fiscale prescrite par les directives européennes
concernant le régime fiscal commun des fusions », Dr. Fiscal, 14  mars 2019, n°  11, spéc.  n°  2.
V. aussi l'article 38, 7 quater du CGI instaurant un sursis d'imposition pour la plus-value de cession
des parts sociales ou des titres ayant fait l'objet d'un apport aux fonds de pérennité créés par la loi
PACTE (L. n° 2019-486, 22 mai 2019, art. 177)
153. On mentionnera, le report d'imposition des plus-values lors de la transmission à titre
gratuit d'une entreprise individuelle (CGI, art. 41 b : « En cas de cession à titre onéreux de ses droits
par un bénéficiaire, il est mis fin au report d'imposition pour le montant de la plus-value afférente à ses
droits. L'imposition des plus-values est effectuée au nom de ce bénéficiaire »), le report d'imposition
des plus-values réalisées à l'occasion de l'apport à une société soumise à un régime réel d'imposition
d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité (CGI, art.  151 octies a :
« L'imposition des plus-values afférentes aux immobilisations non amortissables fait l'objet d'un report
jusqu'à la date de la cession, du rachat ou de l'annulation des droits sociaux reçus en rémunération de
l'apport de l'entreprise ou jusqu'à la cession de ces immobilisations par la société si elle est antérieure »),
le report d'imposition en cas de transmission à titre gratuit des titres d'une entreprise sociétaire

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