Précis Domat - Droit commercial - 13e - 397

LES BAUX COMMERCIAUX
un fabricant ou propriétaire un bien afin de le louer à un utilisateur. En fin de bail,
le preneur a une faculté d'achat du bien pour un prix fixé à l'avance. Généralement,
il est également prévu que le locataire sera mandataire de l'établissement de crédit
pour exercer les actions du propriétaire (action en garantie des vices cachés, par
ex.). Cette convention n'est pas sans faire penser à la location-vente, mais l'intervention
d'un organisme de crédit lui confère une coloration spécifique. En réalité,
c'est une opération financière, dont la pratique habituelle est d'ailleurs réservée
aux établissements financiers.
Le crédit-bail est régi par les articles L. 313-7 à 313-10 du Code monétaire et
financier. Il peut porter sur des biens d'équipement ou du matériel d'outillage, sur
des fonds de commerce (v. infra, nº 602) et sur des immeubles.
Intéressons-nous ici au crédit-bail immobilier par lequel une entreprise donne
en location un immeuble à usage professionnel et permet au locataire de devenir
propriétaire des biens loués au plus tard à l'expiration du bail. Il existe une variante
de cette opération qu'on appelle lease-back,ou cession-bail : un commerçant, propriétaire
de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce, vend cet
immeuble à un établissement financier qui aussitôt lui consent un bail. L'intérêt
de l'opération est de disposer du prix de vente pour faire des investissements sans
être privé du local d'exploitation.
Ce type de contrat n'a pas grand-chose à voir avec le bail commercial, et l'application
du statut des baux commerciaux n'aurait jamais été sérieusement envisagée
si la loi sur le crédit-bail n'avait pas disposé que le crédit-preneur n'a pas la
faculté de résiliation triennale dont bénéficie le locataire commerçant (C. mon. fin.,
art. L. 313-9). Cette exclusion expresse de l'une des règles du bail commercial
signifiait-elle a contrario que les autres dispositions étaient applicables au créditbail
immobilier ?
En réalité, l'application du statut des baux commerciaux au crédit-bail immobilier
est impossible et la 3e
arrêt du 10juin 198084
.
Il n'empêche que du point de vue fiscal, la cession du bénéfice d'un contrat de
du CGI, elle est soumise au droit de mutation à titre
.
crédit-bail immobilier suit le régime des cessions de bail commercial. En application
de l'article 725, alinéa 1er
onéreux de fonds de commerce85
chambre civile de la Cour de cassation l'a écartée par
SECTION 2 L'EXÉCUTION DU BAIL COMMERCIAL
507
Trois règles à caractère général doivent d'abord être énoncées.
Premièrement, lors de la prise de possession des locaux par le locataire, un état
des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le
locataire ou par un tiers mandaté par eux (C. com., art. L. 145-5, al. 5). Cet état
■ 84. D. 1980, p. 556, note Y. Guyon.
■ 85. Cass. com., 7 avr. 1998, D. aff. 1998, p. 1150.
Deuxième partie : L'entreprise commerciale
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