Droit civil - Droit des contrats spéciaux - 12e - 66

66
DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
propriété50. Lorsqu'il s'agit de vente d'immeubles à construire, le législateur a
écarté la qualification exclusive pour revenir à une qualification distributive.
72. Vente d'immeubles à construire. - Les lois du 3 janvier et 7 juillet 1967 ont
créé un contrat nouveau, la vente d'immeubles à construire qui, outre des règles
originales, mêle les régimes de la vente et du contrat d'entreprise51
.
L'intérêt de ce genre de contrats est de permettre à un promoteur de financer partiellement la
construction avec l'argent provenant des accédants à la propriété avant l'achèvement de la
construction.
Lorsque le propriétaire d'un terrain s'engage à construire un bâtiment pour en transférer la
propriété à l'acquéreur, il s'agit d'une vente, comme l'indique le nom de l'institution. Mais la
garantie des vices cachés qui pèse sur le vendeur est, à partir de la réception des travaux, celle
des entrepreneurs (art. 1646-1), non des vendeurs52
. Certains effets de la vente d'immeubles à
construire relèvent donc du contrat d'entreprise : sont combinés les statuts légaux de deux
contrats.
Ces règles ne s'appliquent pas à la vente d'immeubles achevés, que l'achèvement ait eu lieu
la veille de la vente ou cent ans avant ; logiquement, la Cour de cassation avait décidé qu'il en
était ainsi même lorsque c'était le vendeur qui avait lui-même construit l'immeuble ; il était donc
exclusivement soumis au droit de la vente et non aux garanties des vices imposées à
l'entrepreneur53
. La loi du 4 janvier 1978 a brisé cette jurisprudence en ajoutant au Code civil
un article 1792-1, alinéa 2 : « Est réputé constructeur [...] toute personne qui vend après achèvement
un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » : ce vendeur est soumis à la garantie
pesant sur les entrepreneurs.
73. Vente d'immeubles ou de produits clefs en main. - En droit interne, on appelle parfois
« vente d'immeubles clefs en main » la vente d'immeubles neufs. Dans les relations internationales
entre les pays développés et ceux qui sont en voie de développement, sont apparues des
ventes d'usines « clefs en main » ou « produits en main ». Dans les premières, le vendeur garantit
qu'au moment de la réception, c'est-à-dire peu de temps après l'achèvement des installations,
l'usine pourra fonctionner normalement ; dans les secondes, la garantie va au-delà de la réception
; le vendeur doit avoir fait fonctionner quelque temps l'usine, généralement avec du personnel
du pays de l'acheteur, que le vendeur s'était engagé à former54
. La vente est mêlée d'entreprise.
La
vente a pour objet de transférer à l'acquéreur la propriété de la chose appartenant
au vendeur, ce qui fait apparaître son dernier élément, le plus caractéristique.
50.
Ex. Cass. com., 7 nov. 2006, préc. supra, nº 69 : vieillissement de cognac, sans caractéristiques
déterminées à l'avance par le fournisseur.
51. Ex. Cass. 3e
civ., 20 juill. 1994, Bull. civ. III, nº 155 ; en l'espèce, la venderesse avait reçu de
l'entrepreneur les ouvrages sous réserve et en en connaissant les désordres ; l'entrepreneur était donc
libéré de la garantie (infra, nº 543) ; jugé que « La garantie décennale ne pouvait s'appliquer mais la
venderesse demeurait responsable envers les acquéreurs ».
52. Ex. : Cass. 3e
civ., 11 déc. 1991, Bull. civ. III, nº 317 : « L'article 1641 sur la garantie des défauts
cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre à la
vente d'immeuble à construire prévue par l'article 1601-1 ».
53. Cass. 3e
civ., 11 déc. 1973, Bull. civ. III, nº 619 : « Les constructeurs d'immeubles ne sont tenus à
la garantie décennale qu'à la condition d'avoir été liés au propriétaire par un contrat de louage d'ouvrage
».
54. Ph. KAHN, « Typologie des contrats de transfert de la technologie », in Transfert de technologie et
développement, Lib. techn., 1977, p. 445 et s., spéc. 452.
Droit civil - Droit des contrats spéciaux - 12e

Table des matières de la publication Droit civil - Droit des contrats spéciaux - 12e
