Hors collection - Réforme du droit des sûretés - 95

Rédaction antérieure
de l'article 2426. Il peut, sous
les mêmes réserves, prendre
des inscriptions complémentaires
sur les immeubles entrés
par la suite dans le patrimoine
de son débiteur.
SOUS-SECTION II : Des hypothèques spéciales
(nouv. art. 2402 à 2407)
Remarques générales : Cette nouvelle sous-section II, créée par l'ordonnance du 15 septembre 2021, contient l'un des
aspects les plus notables de la réforme sur le terrain des sûretés immobilières. Elle manifeste la conversion des privilèges
immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales.
Cette conversion permet d'éviter la rétroactivité de rang à la date de la naissance de la créance, jusqu'ici attachée aux
privilèges immobiliers spéciaux inscrits. Cette spécificité s'avérait perturbatrice et source d'insécurité juridique pour les
autres créanciers hypothécaires. La conversion en hypothèques légales spéciales permet de la faire disparaître, lesquelles
prendront rang, comme toute hypothèque, au jour de leur inscription (cf. infra, nouv. art. 2418).
Anc. art. 2374
Les créanciers privilégiés sur
les immeubles sont :
1° Le vendeur, sur l'immeuble
vendu, pour le paiement du
prix ;
S'il y a plusieurs ventes successives
dont le prix soit dû
en tout ou en partie, le premier
vendeur est préféré au
second, le deuxième au troisième,
et ainsi de suite ;
1° bis Conjointement avec le
vendeur et, le cas échéant,
avec le prêteur de deniers
mentionné au 2°, le syndicat
des copropriétaires, sur le lot
vendu, pour le paiement des
charges et travaux mentionnés
à l'article 10, au c du II de
l'article 24 et à l'article 30 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles
bâtis et des cotisations au
fonds de travaux mentionné
à l'article 14-2 de la même loi,
Nouv. art. 2402
Outre celles prévues par des
lois spéciales, les créances
auxquelles une hypothèque
légale spéciale est attachée
sont les suivantes :
1° La créance du prix de vente
d'un immeuble est garantie
sur celui-ci ;
2° La créance de celui qui a
fourni les deniers pour l'acquisition
d'un immeuble est
garantie sur celui-ci pourvu
qu'il soit authentiquement
constaté par l'acte d'emprunt
que la somme était destinée
à cet emploi, et par la quittance
du vendeur que ce paiement
a été fait des deniers
empruntés ;
3° Les créances de toute
nature du syndicat des copropriétaires
relatives à l'année
courante ainsi qu'aux quatre
dernières années échues sont
garanties sur le lot vendu du
copropriétaire débiteur ;
Le nouvel article 2402 reprend les privilèges immobiliers
spéciaux énoncés par l'ancien article 2374. Ils
deviennent des hypothèques légales spéciales.
Il s'impose de relever que l'ancien privilège des architectes
n'est pas prolongé. Il ne trouvait plus guère à
s'appliquer, la pratique préférant recourir à une hypothèque
conventionnelle ou à une hypothèque judiciaire
conservatoire (CPC exéc., art. L. 511-1 et s. et L. 531-1
et s.).
Les autres sont repris. Ainsi, les anciens privilèges du
vendeur d'immeuble (1°), du prêteur de deniers (2°)
et du syndicat des copropriétaires (3°), sont retrouvés.
Il en va de même des anciens privilèges des copartageants
(4°), des créanciers successoraux et des créanciers
personnels de l'héritier (5°), des accédants à la
propriété (6°) et de l'État et des communes pour la
garantie des créances relatives à la sauvegarde et la
salubrité des immeubles (7°).
Enfin, le privilège - également devenu hypothèque
légale spéciale - conféré à l'opérateur mentionné à l'article
L. 615-10 du Code de la construction et de l'habitation
est prolongé, mais au sein de ce texte spécial.
[Remarque : La substance de l'ancien article 2402 est
reprise au nouvel article 2394.]
Rédaction issue
de l'ordonnance
n° 2021-1192
Commentaires
du 15 sept. 2021
95

Hors collection - Réforme du droit des sûretés

Table des matières de la publication Hors collection - Réforme du droit des sûretés