L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 121

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-15 (suite)
Sont également sans effet les clauses imposant un renouvellement pour une
durée de dix ans, la renonciation du preneur à la durée légale de neuf ans ne
pouvant intervenir que postérieurement à la date d'effet de l'offre de renouvellement
(Cass. 3e
civ., 2 oct. 2002, n° 01-02.781, Gaz. Pal. Rec., 31 janv.
civ., 18 juin
civ., 16 mars 2017, n° 15-27.920, Gaz. Pal., 11 juill.
et 1er févr. 2003, p. 13, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2012, comm. 259,
note P.-H. Brault ; AJDI 2003, p. 28, note J.-P. Blatter - Cass. 3e
2013, n° 12-19.568, Loyers et copr. 2013, comm. 276, note P.-H. Brault ;
Administrer, déc. 2013, p. 28, note J.-D. Barbier ; AJDI 2014, p. 279, note
J.-P. Blatter - Cass. 3e
2017, p. 59, note J.-D. Barbier).
C - CLAUSES CONTRAIRES AUX RÉVISIONS LÉGALES
Clauses relatives
aux révisions
Il faut distinguer :
- les conventions conclues lors de la signature du bail ;
- les conventions postérieures à la signature du bail.
1. Clauses figurant dans le bail lui-même
Le droit à révision du loyer ne prend pas naissance avec la conclusion même
du bail et dès lors, la renonciation à ce droit insérée dans le contrat lui-même,
n'affectant pas un droit acquis, était frappée de nullité et est aujourd'hui réputée
non écrite (Cass. 3e
civ., 20 mai 1963, Gaz. Pal. Rec. 1963, 2, p. 365). Les
conventions figurant dans le bail lui-même sont atteintes par l'ordre public.
Ainsi, est réputée non écrite la clause du bail prévoyant que la révision triennale
devra tenir compte de la valeur locative réelle à l'époque de la révision
(Cass. 3e
civ., 14 juin 1983, n° 81-16.258, Bull. civ. III, n° 136 ; Gaz. Pal.
Rec. 1983, 2, pan., p. 282 ; Rev. loyers 1983, 446), de même que la clause
stipulant qu'en cas de cession, le loyer sera révisable sans attendre l'expiration
de la période triennale et que le nouveau prix sera fixé selon le cours des
loyers du moment (Cass. 3e
civ., 27 oct. 1983, D. 1984, I.R. 73) ou, à l'inverse,
la clause inscrite dans le bail portant renonciation au droit de demander la
révision (T. civ. Bordeaux, 31 oct. 1957, JCP G 1958, II, 10442).
Est également réputée non écrite la stipulation imposant un préavis de six mois
avant révision (Cass. com., 9 janv. 1962, Quot. Jur. du 4 août 1962), la clause
stipulant que la révision pourra intervenir au bout d'un an (Cass. 3e
civ.,
19 nov. 2020, n° 19-20.405, Administrer, déc. 2020, p. 39, note J.-D. Barbier ;
Gaz. Pal., 23 févr. 2021, p. 56, note C.-E. Brault ; AJDI 2021, p. 513, note
J.-P. Blatter) ou la clause limitant la révision aux cas de hausse de l'indice
(CA Paris, 28 mars 2003, Loyers et copr. 2003, comm. 158). Est réputée non
écrite la clause selon laquelle le preneur renonce, pendant toute la durée du
bail, à faire fixer judiciairement le loyer à un montant inférieur au loyer initial
(Cass. 3e
civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914, Administrer avr. 2017, p. 25,
note J.-D. Barbier, Gaz. Pal., 11 juill. 2017, p. 62, note C.-E. Brault ; Loyers
et copr. 2017, n° 168, note P.-H. Brault). Dès lors, la clause par laquelle les
parties s'engagent à ne pas demander, en cours de bail, la révision d'un loyer
fixé de commun accord pour la durée du contrat, est contraire aux dispositions
d'ordre public (CA Toulouse, 5 déc. 2018, n° 17/00509), de même que la
clause qui interdit toute révision du loyer à la baisse qui est alors réputée non
écrite (CA Versailles, 12e
ch., 19 déc. 2019, n° 18/04565).
Est nulle (ou non écrite) la clause selon laquelle, en cas de suppression de
tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme
du même montant sera ajoutée au loyer (CA Paris, 16e
ch. B, 2 oct. 2008,
n° 06/13123 - Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n° 08-21.333, Gaz. Pal. 2010,
p. 2336, note J.-D. Barbier). En stipulant une modification du loyer du bail
en cours en cas de modification du système fiscal et de création de nouveaux
impôts à la charge du bailleur, la clause de l'avenant de renouvellement
contrevient aux dispositions de l'article L. 145-38 C. com. qui sont d'ordre
public et doit en conséquence être réputée non écrite (TGI Paris, 20 avr. 2017,
n° 14/17646, Loyers et copr. 2017, n° 193, note P.-H. Brault).
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