L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 177

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-28 (suite)
Abattement
de précarité
E - ABATTEMENT DE PRÉCARITÉ
L'article L. 145-28 dispose que l'indemnité doit être fixée « compte tenu de
tous éléments d'appréciation », ce qui implique - selon la jurisprudence - que
la précarité découlant du refus de renouvellement soit prise en considération
indépendamment des critères de fixation de la valeur locative. Cette précarité
découle de l'impossibilité pour le preneur évincé de réaliser des investissements
du fait de l'éviction, de céder son fonds dans des conditions avantageuses,
ou même d'approvisionner normalement son exploitation.
Le montant de cet abattement est laissé à la souveraine appréciation des juges
du fond (Cass. 3e
Cass. 3e
civ., 20 mars 2007, n° 06-10.476, AJDI 2007, p. 475 - Cass. 3e
civ., 6 oct. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1976, 2, som., p. 283 -
civ.,
4 janv. 2012, n° 10-27.752, AJDI 2012, p. 422), et la Cour de cassation a
admis que cet abattement résultait d'un usage (Cass. 3e
civ., 18 janv. 2011,
n° 09-17.007, Administrer, mars 2011, p. 28, note J.-D. Barbier), de telle sorte
que le preneur n'a pas à établir la preuve d'un préjudice lié à la précarité
(CA Rennes, 11 mai 2022, n° 18/08341, Gaz. Pal., 5 juill. 2022, n° GPL438a6,
p. 67, note C.-E. Brault)
Indépendamment de l'abattement de précarité d'usage ou primaire qui s'élèverait
à tout le moins à 10 % de la valeur locative, les juges retiennent souvent un
abattement de précarité complémentaire et variable en fonction de la preuve
des perturbations apportées à l'activité du locataire évincé (liées essentiellement
à la durée de la procédure durant laquelle le locataire ne peut effectuer
les investissements éventuels nécessaires et aux conditions d'exploitation du
fonds) :
- Pour un abattement de 15 % retenu par de nombreuses décisions en raison
de la durée de la procédure (notamment : CA Paris, 13 avr. 2022, n° 17/00655).
- Pour un abattement de 20 % (CA Aix- en- Provence, 1er
déc. 2015,
n° 12/02095, Loyers et copr. 2016, comm. 127 - TGI Paris, 6 mars 2012,
n° 08/16615, Gaz. Pal., 30 juin 2012, p. 29 - CA Paris, 2 déc. 2016,
n° 14/17383, Administrer, janv. 2017, p. 48, obs. A. Guillemain - CA Paris,
9 oct. 2019, n° 16/22952 - CA Aix- en- Provence, 27 mai 2021, n° 19/10301).
- Pour un abattement de 25 % en raison de la durée de la procédure (CA Paris,
12 déc. 2012, n° 11/12887, Gaz. Pal., 20 avr. 2013, p. 36, obs. A. Jacquin).
- Pour un abattement de 30 % en raison de l'obligation du preneur de limiter
ses stocks et de différer ses investissements (CA Dijon, 13 déc. 2011,
n° 11/00376), en raison de la durée particulièrement longue de la procédure,
imputable au bailleur (CA Paris, 14 nov. 2012, n° 11/03513), en raison de
la situation difficile du locataire contraint de poursuivre son activité malgré
son grand âge sans pouvoir céder ses droits (Cass. 3e
civ., 4 janv. 2012,
n° 10-27.752), ou de l'impossibilité d'exploiter les sous- sols des locaux
en l'absence de réalisation de travaux incombant au bailleur (CA Paris,
11 mars 2004, Gaz. Pal., 30 sept. 2004, p. 44) (v. également : CA Paris,
30 mai 2020, n° 18/19050).
- Pour un abattement de 40 % ou au- delà en raison d'une durée anormale
de la procédure ou des particularités de l'espèce (TGI Paris, 25 oct. 2007,
Gaz. Pal., 29 déc. 2007, p. 29, obs. A. Jacquin - TGI Nanterre, 25 juin 1996,
AJPI 1997, p. 257 - TGI Paris, 18 juin 1998, AJDI 1998, p. 792 - CA Paris,
15 déc. 2021, n° 19/20323, Gaz. Pal., 1er
F - RÉVISION OU ACTUALISATION
DE L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION
Révision
ou actualisation
Les dispositions légales auxquelles renvoie l'article L. 145-28 précisent les
conditions dans lesquelles le loyer peut être révisé (articles L. 145-37, L. 14538
et L. 145-39 du Code de commerce), mais il est désormais acquis que les
dispositions relatives à la révision du loyer sont écartées dans le cadre de
l'appréciation de l'indemnité d'occupation (v. P.-H. Brault, « La révision ou
l'actualisation de l'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu dans
les lieux », Loyers et copr. 2006, étude n° 17).
mars 2022, p. 683, note O. Jacquin).
Code de commerce. Première partie : Législative · 177

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