L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 190

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-31 (suite)
comm. 204, note P.-H. Brault - CA Paris, 26 févr. 2020, n° 18/05192) sauf
si la sous- location est l'objet même de l'activité du locataire (Cass. 3e
civ.,
15 avr. 2015, n° 14-15.976, Gaz. Pal., 18 août 2015, p. 24, note C.-E. Brault).
Seul le propriétaire des lieux loués peut se prévaloir de l'inobservation de cette
obligation légale (CA Montpellier, 29 avr. 2010, n° 09/08844).
Toutefois, si le bail ne prévoit aucun délai, la formalité peut intervenir postérieurement
à la délivrance du congé et rend la sous- location régulière et
opposable au bailleur (CA Paris, 7 juill. 2021, n° 19/14083).
Cette formalité s'impose lors de la signature du sous-bail initial, mais également
lors de ses renouvellements (Cass. 3e
civ., 16 juin 1999, Gaz. Pal. Rec. 1999,
1, pan., p. 211 - Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 08-18.736, Gaz. Pal. 2010,
p. 929, note C.-E. Brault). On peut se demander si le bailleur doit être appelé
à la procédure de fixation du loyer du sous-bail en renouvellement. À tout le
moins, la décision elle-même doit-elle être signifiée au bailleur puisqu'elle est
susceptible de « valoir bail », comme prévu à l'article L. 145-57.
Sur les formalités du concours à l'acte, voir les annotations de l'alinéa 4 ci-après.
Renonciation
du bailleur
L'article L. 145-31 n'est pas d'ordre public, et il est donc admis que les parties
ont la faculté de renoncer à l'appel du bailleur à concourir. Mais cette
renonciation ne se présume pas et doit être formulée en termes exprès et non
équivoques, démontrant la connaissance de la sous- location et son acceptation
(CA Paris, 23 juin 2000, n° 1998/23196), mais la prétendue connaissance de la
sous- location ne peut valoir concours à l'acte (CA Montpellier, 20 janv. 2009,
n° 07/07298).
IV - RÉAJUSTEMENT DU LOYER PRINCIPAL
Réajustement
du loyer principal
Lorsque le loyer de la sous-location
est supérieur au prix de la
location principale, le propriétaire
a la faculté d'exiger une
augmentation correspondante du
loyer de la location principale,
augmentation qui, à défaut d'accord
entre les parties, est déterminée
selon une procédure fixée
par décret en Conseil d'État, en
application des dispositions de
l'article L. 145-56.
Conditions
de la majoration
Le législateur entend faire échec aux finalités spéculatives des sous-locations
totales ou partielles, et une action en réajustement du loyer du bail principal
est ouverte au bailleur, même lorsque la sous-location est irrégulière (Cass.
3e
civ., 31 oct. 1991, n° 90-13.994, Rev. loyers 1991, p. 105), et justifie un
refus de renouvellement parallèle (Cass. 3e
civ., 9 juill. 2003, n° 02-11.621,
Gaz. Pal., 17 oct. 2003, p. 29, note J.-D. Barbier), la demande de réajustement
du prix n'étant alors pas faite pour l'avenir mais pour la période écoulée de la
sous-location prohibée (CA Montpellier, 2 oct. 2001, n° 99/00952).
Le bailleur peut solliciter le réajustement du loyer du bail principal même
s'il a renouvelé ce dernier après la sous-location, dès lors qu'il n'avait pas
eu connaissance du prix du sous-bail (Cass. 3e
copr. 1991, comm. 477, note P.-H. Brault).
Le droit à réajustement suppose que le loyer de la sous-location soit supérieur
à celui du bail principal, et la comparaison s'effectue proportionnellement
aux surfaces, par référence à un prix ramené à l'unité de surface (Cass.
3e
civ., 2 mars 1988, n° 86-15.380 - Cass. 3e
civ., 28 mai 1997, n° 95-18.894,
Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, p. 691, note P.-H. Brault - CA Paris, 13 févr. 2019,
n° 17/02480), et si le sous-bail n'a pas été consenti avec des charges identiques
au bail principal, il faut apprécier le taux de charges pesant sur le
locataire principal d'une part et sur le sous-locataire d'autre part, pour déterminer
si le sous-loyer est supérieur au loyer principal (CA Paris, 14 nov. 2012,
n° 10/01533, Loyers et copr. 2013, comm. 16, obs. E. Chavance).
Durée
du réajustement
Le point de départ de l'augmentation est incertain puisque la jurisprudence a
d'abord estimé qu'elle prenait effet au jour de la demande du bailleur (CA Paris,
3 mai 1984, Loyers et copr. 1984, comm. 253), pour estimer ensuite qu'elle
devait prendre effet au jour de la sous- location (CA Paris, 31 janv. 1991,
n° 89/4052, D. 1992, som., p. 366, note L. Rozès), cette date devant certainement
être retenue lorsque le bailleur n'a pas été appelé à concourir à l'acte.
Le réajustement dure le temps de la sous- location et prendra fin avec la souslocation
(Cass. 3e
civ., 8 avr. 1992, n° 90-21.168, Bull. civ. III, n° 122).
Procédure
Pour obtenir le réajustement du loyer du bail principal, le bailleur doit suivre la
procédure sur mémoire organisée par les articles R. 145-23 et s. du Code de commerce.
Il lui appartient de notifier un mémoire, puis de saisir le juge des loyers
commerciaux (Cass. 3e
civ., 7 févr. 2007, n° 05-20.252,Gaz. Pal. Rec. 2007,
civ., 30 oct. 1991, Loyers et
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