L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 195

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
partielle, les lieux faisant l'objet
du bail principal ne forment pas
un tout indivisible matériellement
ou dans la commune intention
des parties.
Conditions
du droit direct
sous- locataire un droit direct à l'égard du propriétaire, droit qui prend naissance
précisément le jour où le locataire principal perd lui- même son titre.
« La sous- location cesse d'exister du fait de la cessation du bail principal
sans congé préalable et seul le sous- locataire peut demander le renouvellement
de son bail au propriétaire s'il en remplit les conditions » (Cass. 3e
civ.,
6 mai 2021, n° 20-13.511, Gaz. Pal., 29 juin 2021, p. 71, note J-.D. Barbier ;
AJDI janv. 2022, p. 26, note J.-P. Blatter).
Pour que le sous-locataire bénéficie du droit direct, plusieurs conditions
doivent être réunies.
1°) Le bail principal doit être soumis au statut des baux commerciaux, et le
droit direct ne bénéficie pas au sous- locataire titulaire d'un bail commercial
consenti dans le cadre d'un bail à construction puisqu'il se trouve sans droit ni
titre à l'expiration de ce dernier (CA Versailles, 27 oct. 2011, n° 10/05371), le
bail commercial ne pouvant pas survivre au bail à construction (Cass. 3e
civ.,
14 nov. 2007, Gaz. Pal., 29 déc. 2007, p. 13, note J.-D. Barbier). En cas de bail
emphytéotique, voir l'article L. 145-3. Quant au bail consenti par un créditpreneur,
il ne s'agit pas d'une sous- location car le crédit- bail immobilier n'est
pas un contrat de location (Cass. 3e
p. 11, note J.-D. Barbier) ; la question du droit direct ne se pose donc pas.
2°) La sous- location doit être régulière, c'est- à-dire autorisée par le bailleur
et la formalité du concours à l'acte de sous- location doit avoir été respectée
(v. annotations article L. 145-31).
3°) Il faut que le bail principal ait pris fin (Cass. 3e
civ., 10 oct. 1979,
n° 78-14.876, Bull. civ. III, n° 173 - Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-12.244,
Gaz. Pal., 29 sept. 2004, p. 26, note J.-D. Barbier), puisque tant que le bail
principal est en cours le sous- locataire doit exercer ses droits à l'égard du
locataire principal et non à l'égard du propriétaire. Le droit naît donc à l'expiration
du bail principal, quelle qu'en soit la cause, notamment du fait de la
résiliation amiable, de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la délivrance
d'un congé.
La Cour de cassation a décidé que « le droit du sous- locataire au renouvellement
d'un bail commercial (ou à indemnité d'éviction) s'exerce contre le
locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui- même du
propriétaire ; en cas seulement d'insuffisance de ces droits, le sous- locataire
peut agir directement contre le bailleur principal » (Cass. 3e
civ., 6 déc. 1972,
n° 71-13.240, D. 1973, p. 439, obs. J. Ghestin).
Rappelons à cet égard qu'en cas de sous- location partielle et de divisibilité
des locaux, le bailleur peut refuser au locataire principal le renouvellement
sur les locaux sous- loués (Cass. 3e
copr. 2007, comm. 57, note P.-H. Brault ; Administrer, janv. 2007, p. 41, note
J.-D. Barbier), et qu'en cas de sous- location totale, le locataire principal perd
son droit au renouvellement (Cass. 3e
20 nov. 2013, p. 19, note R. Raffi - Cass. 3e
Administrer, janv. 2014, p. 27, note J.-D. Barbier).
Sous-location
partielle -
Indivisibilité
civ., 3 juill. 2013, n° 12-21.966, LPA,
civ., 13 nov. 2013, n° 11-28.341,
4°) Si la sous-location est partielle, les locaux ne doivent pas être indivisibles.
Cette condition ne se pose pas en cas de sous-location totale. Mais en cas de
sous-location partielle, le droit direct s'exerce sur les locaux qui constituent
l'assiette du sous-bail et conduit donc à une division des locaux en deux ou
plusieurs parties, s'il y a un ou plusieurs sous-locataires partiels bénéficiant
de ce droit. Si cette division n'est pas possible, si les locaux forment un tout
inséparable, les sous-locataires ne peuvent pas conserver leurs seuls locaux
et perdent donc tout droit. L'article L. 145-32 précise bien qu'il est nécessaire
qu'« en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal
ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune
intention des parties ».
L'indivisibilité matérielle peut résulter de la configuration des locaux qui
empêche la formation de baux distincts (Cass. 3e
civ., 1er
déc. 2016,
n° 15-21.968, Administrer, févr. 2017, p. 39, obs. D. Lipman, W. Boccara),
tandis que l'indivisibilité juridique doit être stipulée par une clause du bail
civ., 10 déc. 2002, Gaz. Pal., 14 juin 2003,
civ., 15 nov. 2006, n° 05-17.572, Loyers et
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