L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 203

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-34 (suite)
Renouvellement
au terme
contractuel
A - PREMIÈRE HYPOTHÈSE : RENOUVELLEMENT
D'UN BAIL DE NEUF ANS À SON TERME CONTRACTUEL
Lorsqu'un congé ou une demande de renouvellement ont été signifiés pour
le terme contractuellement prévu d'un bail de neuf ans portant sur un commerce
classique, le loyer plafonné se calcule en fonction de la variation de
l'ILC, appréciée sur neuf années, à partir du dernier indice connu à la date du
renouvellement.
Exemple : Un bail a été conclu pour neuf années à compter du 1er
juillet 2009
moyennant un loyer initial de 50 000 €. Le renouvellement intervient au
1er
juillet 2018. Le loyer plafond se calculera de la façon suivante :
- Dernier indice publié à la date du renouvellement (1er
1er trimestre 2018, soit 111,45, publié le 27 juin 2018.
- Durée du bail expiré : neuf ans.
- Indice correspondant neuf ans plus tôt : celui du 1er
102,73.
- Loyer-plafond : 50 000 € × 111,45 / 102,73 = 54 244,13 €.
Le bailleur doit, dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement,
demander un prix estimé provisoirement, qui sera réajusté ultérieurement,
puisqu'à la date de signification des actes, l'indice supérieur applicable
n'est pas encore connu.
B - DEUXIÈME HYPOTHÈSE : RENOUVELLEMENT
D'UN BAIL DE NEUF ANS APRÈS TACITE PROLONGATION
Renouvellement
après tacite
prolongation
En cas de renouvellement postérieur
à la date initialement prévue
d'expiration du bail, cette
variation est calculée à partir
du dernier indice publié, pour
une période d'une durée égale
à celle qui s'est écoulée entre la
date initiale du bail et la date de
son renouvellement effectif.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail conclu pour
neuf années se poursuit au-delà de son terme contractuel par tacite prolongation,
jusqu'à ce qu'un congé ou une demande de renouvellement soient
signifiés.
On verra ci-après que le plafonnement n'est pas applicable si, par l'effet de
la tacite prolongation, la durée totale du bail excède douze ans. Si le bail
n'excède pas douze ans, le loyer sera plafonné conformément aux modalités
prévues à l'alinéa 2 de l'article L. 145-34. La variation de l'indice doit s'apprécier
à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement, sur « une
période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail
et la date de son renouvellement effectif ».
Exemple : Un bail portant sur une boutique a été conclu pour neuf années à
compter du 1er
juillet 2007, moyennant un loyer initial de 100 000 €. À défaut
avril 2018.
l'ILC de la façon suivante :
- Dernier indice publié à la date du renouvellement (1er
4e
trimestre 2017, soit 110,88.
- Durée effective du bail expiré : dix ans et trois trimestres.
- Indice correspondant dix ans et trois trimestres plus tôt : celui du 1er
2007, soit 96,81.
- Loyer-plafond : 100 000 € × 110,88 / 96,81 = 114 533,62 €.
C - TROISIÈME HYPOTHÈSE : RENOUVELLEMENT
D'UN BAIL DE NEUF ANS APRÈS REPENTIR
Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir conformément à l'article L. 14558,
le renouvellement prend effet à la date du repentir. Or, le bail expiré a pris
fin irrévocablement par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement
précédemment notifiés. La période intermédiaire entre l'expiration du bail et
la date du repentir n'est pas une période de tacite prolongation et ne constitue
pas, par elle-même, un motif de déplafonnement (Cass. 3e
Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, p. 428).
civ., 18 déc. 1985,
Lorsque le loyer du bail renouvelé après repentir doit être plafonné, il convient
de faire application des dispositions de l'alinéa 2 de l'article L. 145-34, puisqu'il
s'agit d'un renouvellement postérieur à la date d'expiration du bail échu.
trimestre
avril 2018 se calculera au moyen de
avril 2018) : celui du
de congé, il s'est poursuivi tacitement jusqu'à ce que le locataire forme une
demande de renouvellement le 20 mars 2018, prenant effet le 1er
Le loyer-plafond du bail renouvelé au 1er
juillet 2018) : celui du
trimestre 2009, soit
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