L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 205

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DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-34 (suite)
et copr. 1986, n° 296 - CA Paris, 24 mai 1991, Loyers et copr. 1991, n° 388).
Cette jurisprudence a été abandonnée, car le plafonnement doit nécessairement
se calculer sur la base du loyer initial, et il n'y a pas lieu de prendre en
compte un loyer intermédiaire (CA Paris, 16 févr. 2001, AJDI 2001, p. 516,
note J.-P. Blatter - Cass. 3e
civ., 17 mai 2006, n° 04-18.330, Gaz. Pal., 15 et
16 déc. 2006, p. 24, note J.-D. Barbier) même dans l'hypothèse d'une fixation
judiciaire du loyer révisé en cours de bail (Cass. 3e
civ., 11 avr. 2019,
n° 18-14.252, Gaz. Pal., juill. 2019, note C.-E. Brault). Une majoration de
loyer ne peut avoir d'effet que pour la durée du bail, et devient caduque à son
expiration (CA Paris, 19 janv. 1988, D. 1988, I.R. 46). Cette règle ne s'applique
toutefois qu'à défaut de clause contraire. Une modification notable du loyer
en cours de bail peut, par ailleurs, constituer un motif de déplafonnement du
loyer (voir infra).
Paliers
Lorsque des paliers ont été convenus, le loyer de base servant au plafonnement
est le loyer initial (Cass. 3e
civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, Gaz. Pal.,
20 avr. 2013, p. 26, note C.-E. Brault, Administrer, mai 2013, p. 28, note
J.-D. Barbier - CA Reims, 13 mars 2006, n° 04-01.855, Gaz. Pal., 15 et
16 déc. 2006, p. 36, note J.-D. Barbier). Cette règle doit- elle être appliquée
pour l'augmentation par paliers de 10 % instaurée par le dernier alinéa de
l'article L. 145-34 et faudrait- il prendre en compte le premier loyer acquitté
par le preneur pour calculer le loyer plafonné ? Dans son avis du 9 mars 2018
(Cass. 3e
civ., 9 mars 2018, n° 15.004, Administrer, juill. 2018, p. 28, note
J.-D. Barbier ; Gaz. Pal., 17 juill. 2018, p. 61, note C.-E. Brault) la Cour de
cassation précise que l'article L. 145-34 n'instaure qu'un étalement de la
hausse du loyer qui résulte d'un déplafonnement, et ce sans affecter la fixation
du loyer à la valeur locative.
Franchise
Lorsqu'une franchise de loyer a été consentie au preneur, le plafonnement
se calcule sur le loyer plein, abstraction faite de la franchise (Cass. 3e
18 mai 1978, Rev. loyers 1978, p. 386, note J.V. - Cass. 3e
civ.,
civ., 17 mai 2006,
n° 05-11.685).
Pas-de-porte
Si un pas-de-porte a été versé par le preneur, il convient de le qualifier. Le
pas-de-porte aura soit la nature d'un complément de loyer ; soit la nature
d'une indemnité compensatrice des avantages de la propriété commerciale ;
soit enfin une nature mixte, à la foi indemnitaire et complémentaire du loyer.
Dans ce dernier cas, le loyer pourra être déplafonné (CA Paris, 24 févr. 1978,
Gaz. Pal. Rec. 1978, 1, p. 321 - CA Paris, 18 oct. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1980,
1, som., p. 77, note P.-H. Brault - CA Paris, 4 mai 1995, Gaz. Pal. Rec. 1995,
2, som., p. 629, note P.-H. Brault). Si le pas-de-porte doit être qualifié, dans
la commune intention des parties, d'indemnité, il ne devrait pas avoir d'incidence,
ni sur le calcul du plafond, ni sur le déplafonnement. Mais s'il constitue
un complément de loyer, il convient de l'ajouter à concurrence d'un neuvième
au loyer d'origine (Cass. civ., 6 juill. 1976, Loyers et copr. 1976, n° 274 -
Cass. civ., 12 oct. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1976, 2, som., p. 283 - Cass. civ.,
11 juill. 1978, Loyers et copr. 1979, n° 52 - Cass. civ., 23 janv. 1980, Gaz. Pal.
Rec. 1980, 2, som., p. 318 - Cass. civ., 12 févr. 1980, Loyers et copr. 1980,
n° 240 - CA Paris, 29 févr. 1980, Loyers et copr. 1980, n° 204).
II - DÉPLAFONNEMENT EN RAISON
DE LA MODIFICATION D'UN ÉLÉMENT DE LA VALEUR
LOCATIVE
Déplafonnement
Le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en cas de modification notable
d'un des éléments de la valeur locative définis par les articles R. 145-2 et
suivants. La modification des prix eux-mêmes, visés à l'article R. 145-7, ne
constitue toutefois pas un motif de déplafonnement (sur l'évolution de la jurisprudence
v. J.-D. Barbier, « La nouvelle valeur locative », Gaz. Pal., 12 mars
2011, doct., p. 9).
L'article L. 145-34 n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère.
La modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le
plafonnement (Cass. civ., 13 févr. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1979, 1, som., p. 207 -
Cass. civ., 9 juill. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1979, 2, som., p. 480).
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