L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 224

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-34 (suite)
n° 04-16.674, Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 1964, note J.-D. Barbier -
CA Riom, 1er
sept. 2021, n° 19/02066). Il en est ainsi lorsqu'un premier
congé a été annulé et qu'un second congé a été signifié pour une date postérieure
au terme des 12 ans (Cass. 3e
civ., 18 mars 1998, n° 96-15.013,
Administrer, juin 1988, p. 28, note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, som.,
p. 619, note P.-H. Brault), ou lorsque le locataire accepte la date proposée
par le bailleur dans son congé, date postérieure à l'échéance des douze ans
(Cass. 3e
civ., 14 janv. 2016, n° 14-21.814, Gaz. Pal., 1er
note J.-D. Barbier).
Pour éviter ce risque de déplafonnement, le locataire ne doit pas confondre un
simple avenant de révision, qui peut être signé en cours de tacite reconduction,
avec un acte de renouvellement (Cass. 3e
civ., 14 oct. 1992, n° 91-13.313,
Administrer, mai 1993, p. 41, note J.-D. Barbier ; D. 1994, som., p. 49, note
L. Rozès). Le fait de ne pas répondre à un locataire pour l'informer des conséquences
de laisser le bail se prolonger au- delà de 12 ans n'est pas un acte
de tromperie permettant d'écarter la règle du déplafonnement automatique
(CA Paris, 4 déc. 2019, n° 17/15444, Administrer, janv. 2020, p. 40).
C - CAS DU REPENTIR
Repentir et durée
du bail
Lorsque le renouvellement intervient après repentir, quelle que soit la durée
écoulée entre la fin du bail expiré et la date du repentir, il ne s'agit pas d'une
période de tacite reconduction. Le bail échu a pris fin irrévocablement par
l'effet du congé ou de la demande de renouvellement. L'exercice du droit
de repentir est sans influence sur la durée du bail venu à expiration et le
repentir ne constitue pas, par lui-même, un motif de déplafonnement (Cass.
3e
civ., 16 mars 1982, Bull. civ. III, n° 51 - CA Paris, 17 mars 1981, Gaz. Pal.
Rec. 1982, 1, som., p. 11 - CA Paris, 26 mars 1981, Gaz. Pal. Rec. 1982, 1,
som., p. 11 - CA Paris, 26 mars 1981, Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, som., p. 11, note
P.-H. Brault - Cass. 3e
civ., 28 sept. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan. p. 50 ;
D. 1982, I.R. 505 - Cass. civ., 14 nov. 1984, Bull. civ. III, p. 148 - Cass. civ.,
13 juin 1984, Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, pan., p. 275 - CA Paris, 25 mars 1983,
Gaz. Pal. Rec. 1983, 2, p. 562, note P.-H. Brault et Cass. civ., 18 déc. 1985,
n° 84-15.872, Gaz. Pal. Rec.1986, 2, p. 428, note J.-D. Barbier).
IV - AUGMENTATION PAR PALIERS
Augmentation
limitée à 10 %
l'an
En cas de modification notable
des éléments mentionnés aux 1°
à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il
est fait exception aux règles de
plafonnement par suite d'une
clause du contrat relative à la
durée du bail, la variation de
loyer qui en découle ne peut
conduire à des augmentations
supérieures, pour une année, à
10 % du loyer acquitté au cours
de l'année précédente.
Lorsque le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dans le cadre
d'un déplafonnement, le texte issu de la réforme du 18 juin 2014 prévoit
que l'augmentation de loyer sera progressive. La majoration s'appliquera par
paliers de 10 %. Dans un avis du 9 mars 2018 (Cass. 3e
civ., 9 mars 2018,
avis n° 15004, Administrer, juill. 2018, p. 28, note J.-D. Barbier, Gaz. Pal.,
17 juill. 2018, p. 61, note C.-E. Brault), la Cour de cassation indique que la
règle de l'étalement est distincte des règles relatives à la fixation du loyer.
Il n'entrerait pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans
celui des parties, d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant
la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer
instauré par ce texte.
Ainsi, il appartient aux parties elles- mêmes « d'établir l'échéancier de l'augmentation
progresse du loyer », alors que la mission du juge des loyers commerciaux
est limitée à la seule fixation du prix. L'étalement de l'augmentation
du loyer à raison de 10 % par an serait une conséquence de la fixation du prix
par le juge. Ce ne serait pas une règle qui déterminerait cette fixation.
La Cour de cassation précise, dans les motifs de son avis, que « l'étalement
n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer ».
Ainsi, selon cet avis, une clause excluant les paliers de 10 % lors du renouvellement
du bail serait valable. En revanche, une telle clause concernant les
paliers prévus en révision serait nulle, puisque les articles L. 145-38 et L. 14539
du Code de commerce sont d'ordre public, vu l'article L. 145-15 du Code
de commerce.
mars 2016, p. 74,
224 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e
