L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 229

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-35 (suite)
Interruption
ou suspension
de la prescription
Les juges n'ont pas à rechercher d'office si la commission a été saisie (Cass.
3e
civ., 2 déc. 1992, n° 90-19.669, Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, p. 309, note
J.-D. Barbier).
La saisine de la Commission de conciliation n'interrompt pas la prescription
(Cass. 3e
civ., 18 févr. 1998, n° 96-14.525, Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, som.,
p. 623, note J.-D. Barbier ; AJPI 1998, p. 270, note J.-P. Blatter ; D. affaires 1998,
p. 463, note Y. Rouquet.).
La saisine de la commission, à défaut d'interrompre la prescription, la suspend-elle
depuis la réforme du 17 juin 2008 ? L'article 2238 du Code civil dispose
désormais que la prescription « est suspendue à compter du jour où, après
la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à
la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion
de médiation ou de conciliation ». Le texte ajoute : « Le délai de prescription
recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à
compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur
ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée ».
L'effet interruptif étant exclu, l'effet suspensif sera rare, car la commission est
généralement saisie par l'une des parties unilatéralement. Il n'y a pas « d'accord
écrit » et les parties ne « conviennent » pas de recourir à la conciliation.
Tout au plus une suspension du délai de prescription pourra-t-elle intervenir
le jour de la réunion de la commission de conciliation, si les deux parties
sont présentes, cette présence permettant de dire qu'elles ont « convenu » de
recourir à la conciliation. Mais la procédure de conciliation se terminant le jour
même de la réunion, la suspension ne durera qu'un jour. Cette suspension fera
cependant courir un nouveau délai de six mois, conformément à l'article 2238
alinéa 2 du Code civil, ce qui présentera un intérêt s'il ne restait au délai de
prescription biennale que moins de six mois à courir.
Accord
Une offre d'augmentation de loyer, exprimée par un locataire devant une
Commission de conciliation, a pu être qualifiée de renonciation au plafonnement
(Cass. 3e
civ. 14 mai 1997, Administrer, juin 1998, p. 33 ; Loyers et
civ.,
civ.,
copr. 1998, n° 11, note P.-H. Brault), mais une renonciation au plafonnement
ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque (Cass. 3e
30 oct. 2007, n° 06-18.355, Gaz. Pal. Rec., 28-29 déc. 2007, som., p. 22, note
J.-D. Barbier). Lorsqu'un accord est intervenu devant la Commission, il doit
recevoir application, même si le locataire refuse de signer le bail (Cass. 3e
14 juin 1995, n° 93-14.769, Gaz. Pal. Rec. 1996, 1, pan., p. 83).
Compétence
Initialement, la commission de conciliation n'était compétente que pour les
litiges relatifs au plafonnement ou au déplafonnement du loyer en renouvellement.
La loi du 18 juin 2014 a étendu sa compétence aux litiges nés de
l'application de l'article L. 145-38 (révision dite triennale) et à ceux relatifs
aux charges et aux travaux.
En revanche, sa compétence n'est pas étendue aux litiges relatifs à l'article
L. 145-39 (révision du loyer lorsque, par le jeu d'une clause d'indexation,
il a varié de plus de 25 %), ni aux litiges concernant les bureaux, les terrains
et les locaux monovalents qui sont régis par les articles L. 145-36 et R. 145-9,
10 et 11, ni à l'estimation de la valeur locative, puisque celle-ci est définie à
l'article L. 145-33, non à l'article L. 145-34 ; mais il est admis que, lorsque la
commission donne un avis sur le déplafonnement, elle peut également donner
un avis sur la valeur locative pour suggérer un accord concret.
Les litiges relatifs aux charges sont ceux portant notamment sur le paiement des
charges, sur les sanctions à défaut de paiement, sur la définition contractuelle des
charges récupérables, sur les calculs de répartition des charges, sur les comptes
de liquidation de charges, etc. On peut entendre la notion de « charges » de
façon extensive, comme incluant également les impôts et taxes récupérables.
Les litiges concernant les travaux peuvent s'entendre de ceux relatifs aux
travaux réalisés par le bailleur ou la copropriété, dont le remboursement est
demandé au locataire. Mais il peut s'agir également des litiges concernant
des travaux réalisés par le locataire lui-même, avec ou sans autorisation du
bailleur, ou bien des troubles causés par les travaux du bailleur, ou bien des
travaux dont l'exécution est réclamée par le preneur au bailleur, tels des travaux
de mise en conformité.
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