L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 232

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Accord
des parties
Article L. 145-37 (suite)
Après la signature du bail, les parties peuvent convenir librement d'une modification
du prix du bail, sans tenir compte des conditions légales, si le locataire a
valablement renoncé au bénéfice de la protection du statut en régularisant l'accord
(Cass. com., 14 oct. 1963, Gaz. Pal. Rec. 1964, 1, p. 134 - Cass. 3e
24 oct. 1979, n° 78-11.107, Rev. loyers 1980, p. 45, note Viatte - Cass. 3e
civ., 26 mai 2016, n° 14-18.293 ; voir toutefois, en cas
de modification de la destination des lieux en contrepartie d'une majoration de
loyer : Cass. 3e
P.-H. Brault - Cass. 3e
civ., 19 mai 2004, n° 03-11.303, Gaz. Pal., 29 et 30 sept. 2004,
p. 36, note J.-D. Barbier). Les parties peuvent renoncer aux règles de forme et
de fond de la révision, mais cette renonciation ne peut intervenir qu'« une fois
réunies les conditions de la révision » (Cass. 3e
civ., 5 avr. 2005, n° 04-12.358 -
Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-21.478, Gaz. Pal., 15 nov. 2016, p. 74, obs.
civ., 6 nov. 1991,
R. Conseil). Toutefois, un accord sur un loyer révisé peut résulter du règlement
spontané du locataire pendant un certain temps (Cass. 3e
Loyers et copr. 1992, n° 302 - Cass. 3e
n° 159, note P.-H. Brault).
Autorité de
la chose jugée
Révision triennale Article L. 145-38 - La demande
en révision ne peut être formée
que trois ans au moins après la
date d'entrée en jouissance du
locataire ou après le point de
départ du bail renouvelé. La révision
du loyer prend effet à compter
de la date de la demande en
révision.
civ., 4 avr. 2005, Loyers et copr. 2005,
L'autorité de la chose jugée lors du renouvellement du bail ne peut pas être
opposée lors d'une révision ultérieure, si la situation a été modifiée (Cass. 3e
6 févr. 2020, n° 18-24.980, Administrer, mars 2020, p. 29, note J.-D. Barbier).
civ.,
La révision définie à l'article L. 145-38 est applicable à tous les baux commerciaux
soumis au statut, même à ceux assortis d'une clause d'échelle mobile
(Cass. 3e
civ., 16 déc. 1998, Gaz. Pal. Rec. 1999, 2, p. 449, note P.-H. Brault).
Avec la crise sanitaire, cette révision a connu un certain regain (C.-E. Brault : « Vers
un renouveau de la révision légale du loyer ? », Gaz. Pal., 29 juin 2021, p. 48).
Elle est notamment applicable aux locaux à usage de bureaux (Cass. 3e
civ.,
30 mai 2001, n° 99-18.178, Administrer 2001, p. 39, note J.-D. Barbier). Elle
est d'ordre public (voir les articles L. 145-15 et L. 145-37).
La révision du loyer peut être mise en œuvre au cours de la durée contractuellement
prévue du bail, mais aussi pendant sa tacite prolongation (CA Bourges,
16 nov. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1977, 1, p. 153 - CA Paris, 25 avr. 1985, Bull.
loyers 1985, n° 345).
Date de prise
d'effet
Par la loi du 18 juin 2014, le législateur a précisé que « la révision du loyer
prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Il ne s'agit pas
d'une règle nouvelle, mais d'une simple confirmation de la règle existante.
Le loyer révisé est dû à compter de la demande de révision définie à l'article
R. 145-20 du Code de commerce. Ce texte prévoit déjà que « le nouveau prix
est dû à dater du jour de la demande ». Le nouveau texte est donc redondant.
I - DÉLAI DE TROIS ANS
Délai de 3 ans De nouvelles demandes peuvent
être formées tous les trois ans à
compter du jour où le nouveau
prix sera applicable.
Outre les conditions de forme prévues à l'article R. 145-20, la mise en œuvre
de la révision du loyer selon l'article L. 145-38 est soumise à une condition :
l'expiration d'un délai d'au moins trois ans à compter soit de l'entrée en jouissance
du locataire, soit du point de départ du bail renouvelé, soit du jour où
un nouveau prix s'est appliqué.
Le délai de trois ans se calcule :
- Soit à compter de « l'entrée en jouissance ». Il s'agit de la date de prise d'effet
du bail. Peu importe la date d'occupation effective des lieux par le preneur
(Cass. com., 27 déc. 1960, Bull. civ. III, n° 433 - Cass. com., 28 juin 1960,
Bull. civ. III, n° 259 - Cass. 3e
civ., 19 mai 1971, Bull. civ. III, n° 322).
- Soit à compter de la date du renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé,
amiablement ou judiciairement, pourra être révisé dans les conditions
légales. La date d'exigibilité du loyer du bail renouvelé pourra éventuellement
être décalée, si le bailleur a modifié ses prétentions ou s'il a tardé à demander
un nouveau loyer, conformément aux articles L. 145-11 et R. 145-21, mais
ce décalage n'aura pas d'incidence sur le calcul du délai de 3 ans (CA Paris,
24 sept. 2008, Gaz. Pal., 7 févr. 2009, note C.-E. Brault - Cass. 3e
8 sept. 2016, n° 15-17.485, Gaz. Pal., 15 nov. 2016, p. 66, note C.-E. Brault).
civ.,
civ.,
civ.,
7 mars 2001, n° 99-18.368, Gaz. Pal. 8 et 9 août 2001, p. 26, note J.-D. Barbier ;
Administrer, mai 2001, p. 45, note B. Boccara et D. Lipman- W. Boccara -
Cass. 3e
civ., 10 déc. 2002, n° 01-18.208, Loyers et copr. 2003, n° 135, note
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