L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 233

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-38 (suite)
- Soit à compter du jour où un nouveau prix a été appliqué, c'est-à-dire à
compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Un accord
sur un nouveau loyer, pour tenir compte de travaux effectués par le bailleur,
fait courir un nouveau délai de trois ans (Cass. 3e
civ., 21 janv. 1981,
Bull. loyers 1981, n° 196, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan., p. 179), de même
qu'une réévaluation conventionnelle du loyer consécutive à une autorisation
de sous-louer (Cass. 3e
civ., 26 nov. 1986, Gaz. Pal. Rec. 1987, 1, pan., p. 51 ;
Administrer, oct. 1987, p. 35). Le délai part de la dernière fixation amiable ou
judiciaire, non de la prise d'effet du prix résultant d'une clause d'indexation
(CA Paris, 2 mai 2001, Gaz. Pal., 9 août 2001, p. 18, note P.-H. Brault).
Délai minimum
Le délai de trois ans constitue un délai minimum. Une fois le délai expiré, l'une
ou l'autre des parties peut notifier une demande de révision à tout moment
(Cass. 3e
civ., 13 févr. 2002, n° 00-17.667, Administrer, juill. 2002, p. 11,
note J.-D. Barbier).
3 ans et 1 jour
Le délai de trois ans doit être expiré avant que la demande de révision puisse
être notifiée. La Cour de cassation a soumis la computation de ce délai à
l'article 642 Code de procédure civile, ce qui signifie, en pratique, qu'il faut
compter trois ans et un jour. Par exemple, pour un loyer fixé au 1er
janvier
2019, la demande de révision ne pourra pas être notifiée avant le 2 janvier
2022 (Cass. 3e
civ., 11 juin 1985, Loyers et copr. 1985, n° 344 ; Gaz. Pal. Rec. 1985, 2,
pan., p. 324 ; Administrer 1986, p. 37, note Gélinet - Cass. 3e
civ., 26 nov.
1986, Gaz. Pal. Rec. 1987, 1, pan., p. 51 ; Administrer, oct. 1987, p. 35 - Cass.
3e
civ., 30 mai 2001, n° 99-17.810, AJDI 2001, p. 982, note J.-P. Blatter).
Paliers
Lorsque les parties ont convenu de fixer le loyer avec des paliers d'augmentation,
le délai de trois ans aurait pour point de départ, non la date d'effet du
dernier palier, mais l'origine du contrat (P.-H. Brault, « Le bail à paliers et sa
problématique », Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 4), car la période à considérer
est celle comprise entre la date de prise d'effet du bail et celle de la demande
(Cass. 3e
civ., 14 mai 1980, Rev. loyers 1980, p. 377, note J. Viatte - CA Paris,
12 oct. 2011, n° 2000/07780, AJDI 2002, p. 132). On considère en effet que
les variations du prix résultant, non d'une convention nouvelle, mais de l'application
automatique des clauses du bail n'ont pas pour effet de décaler le délai
de trois ans (Derruppé, Brière de l'Isle, Maus, Lafarge, « Baux commerciaux »,
D. 1979, p. 382).
Le point de départ du délai de 3 ans pour la première révision après renouvellement
du bail se situe à la date du renouvellement, même si l'exigibilité du
loyer du bail renouvelé a été décalée (Cass. 3e
Administrer, oct. 2016, p. 35, note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal. 15 nov. 2016, p. 66,
note C.-E. Brault).
II - PLAFONNEMENT DU LOYER
Plafonnement
Par dérogation aux dispositions
de l'article L. 145-33, et à moins
que ne soit rapportée la preuve
d'une modification matérielle
des facteurs locaux de commercialité
ayant entraîné par ellemême
une variation de plus de
10 % de la valeur locative, la
majoration ou la diminution de
loyer consécutive à une révision
triennale ne peut excéder la
variation de l'indice trimestriel
des loyers commerciaux ou de
l'indice trimestriel des loyers des
activités tertiaires mentionnés
aux premier et deuxième alinéas
Par dérogation au principe posé par l'article L. 145-33 selon lequel le loyer doit
correspondre à la valeur locative, le loyer révisé est plafonné, sauf dans l'hypothèse
étudiée ci-après d'une modification matérielle de la commercialité.
Le plafonnement du loyer révisé ne se calcule pas de la même façon que celui
du loyer du bail renouvelé. En renouvellement, il faut prendre en compte le
dernier indice publié à la date du renouvellement (voir l'article L. 145-34). En
révision, il faut prendre en compte :
- comme multiplicateur, l'indice du trimestre au cours duquel la demande de
révision a été notifiée conformément à l'article R. 145-20, c'est-à-dire l'indice
du trimestre au cours duquel prend effet la révision ;
- comme diviseur, l'indice du trimestre au cours duquel est intervenue la
dernière fixation du loyer. Pour une première révision, il s'agira de l'indice du
trimestre correspondant au point de départ du bail.
Il ne peut être tenu compte d'un indice visé au bail, et les parties ne
peuvent organiser contractuellement un mode de calcul différent (CA Paris,
31 oct. 2012, AJDI 2013, p. 116 ; Loyers et copr. 2012, comm. 329).
civ., 23 févr. 1994, n° 91-20.075, Administrer juin 1994, p. 25,
note J.-D. Barbier ; D. 1995, som. p. 149, note L. Rozès ; JCP 1994, II, 22328,
note B. Boccara). Toute demande prématurée est nulle et de nul effet (Cass.
3e
civ., 8 sept. 2016, n° 15-17.485,
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