L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 234

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
de l'article L. 112-2 du Code
monétaire et financier, intervenue
depuis la dernière fixation
amiable ou judiciaire du loyer.
Dans le cas où cette preuve est
rapportée, la variation de loyer
qui en découle ne peut conduire
à des augmentations supérieures,
pour une année, à 10 % du loyer
acquitté au cours de l'année
précédente.
Lorsque le bail a été renouvelé sans modification du prix, c'est- à-dire sans
« fixation amiable ou judiciaire », la cour de Paris a estimé que l'indice servant
de diviseur pouvait être antérieur au renouvellement et que le taux de
variation pouvait remonter à une fixation antérieure (CA Paris, 2 avr. 1999,
n° 1996/86370, Loyers et copr., nov. 1999, n° 267, note P.-H. Brault), mais
cette jurisprudence paraît indirectement condamnée par la Cour de cassation
(voir la note sous Cass. 3e
civ., 9 févr. 2017, n° 15-28.691, Gaz. Pal.,
14 mars 2017, p. 65, note C.-E. Brault).
Il a toutefois été jugé que, si le bailleur renonce au bénéfice d'une première
révision triennale, l'indice de référence pour la deuxième révision sera celui
en vigueur à la date d'effet du bail, et non celui en vigueur lors de la première
révision (TGI Le Mans, 22 mars 1983, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, som., p. 408).
Comme pour le calcul du loyer plafonné en renouvellement, tel que prévu à
l'article L. 145-34, le plafonnement du loyer révisé ne doit plus prendre en
compte l'ICC, mais désormais l'ILC ou l'ILAT (voir ci-dessus le commentaire
de l'article L. 145-34).
Distinction
de l'indexation
Certains baux, tout en renvoyant à la révision légale, précisent qu'il faudra
prendre en compte l'indice de tel trimestre. Ce type de clause ne peut
que susciter des difficultés en entretenant une confusion entre la révision
légale, d'une part, et une indexation conventionnelle, d'autre part. La révision
légale étant d'ordre public, il ne paraît pas possible d'y déroger en organisant
contractuellement un calcul du plafonnement différent du calcul légal
(CA Paris, 31 oct. 2012, n° 11/01173, Loyers et copr. 2012, comm. 329). Mais
la révision légale n'interdit pas les clauses d'indexation : les deux mécanismes
peuvent se cumuler. Il faut seulement bien les distinguer (sur cette distinction
et l'interprétation des clauses ambiguës, voir Cass. 3e
civ., 5 févr. 1992,
Gaz. Pal. Rec. 1992, 1, p. 369 et Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-11.232,
Gaz. Pal. Rec., 25 juill. 1995, p. 3, notes J.-D. Barbier).
On notera que la révision légale plafonnée prend en compte l'ILC ou l'ILAT,
tandis qu'une clause d'indexation peut toujours être prévue sur la base de
l'ICC. De ce fait, une révision légale plafonnée peut parfois aboutir à un loyer
inférieur à celui résultant de la clause d'indexation contractuelle.
Clause limitant
l'augmentation
En dépit du caractère d'ordre public, une clause stipulant que la variation
sera limitée à 50 % de l'indice a été jugée valable (Cass. 3e
civ., 18 déc. 1985,
n° 84-15.827, Rev. loyers 1986, p. 381). Mais la clause limitant les cas de révision
aux hypothèses de hausse de l'indice est nulle (CA Paris, 28 mars 2003,
Loyers et copr. 2003, n° 158 - Cass. 3e
civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914,
Administrer, avr. 2017, p. 25, note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal., 11 juill. 2017,
p. 62, note C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2017, n° 168, note P.-H. Brault ; sur
les clauses nulles, voir l'article L. 145-15).
Retard
de publication
de l'indice
Absence
d'exigibilité
Le délai de publication des indices ne permet pas de calculer immédiatement
le loyer plafonné. Le demandeur à la révision doit donc mentionner un prix
évalué provisoirement et approximativement dans sa notification (voir l'article
R. 145-20). Le calcul du plafond sera effectué ultérieurement, lorsque l'indice
multiplicateur sera connu.
La publication de l'indice ne rend pas le loyer plafonné exigible. L'indice
détermine seulement un plafond légal, c'est-à-dire un montant maximum qui
n'exclut pas la fixation du loyer à un montant inférieur si la valeur locative n'atteint
pas ce plafond (voir infra, IV). Le plafonnement n'est pas une indexation.
Alors qu'une clause d'indexation contractuelle s'applique automatiquement
conformément à la convention des parties et rend le loyer indexé immédiatement
exigible, la révision légale implique soit une acceptation du nouveau
prix, soit une fixation judiciaire. À défaut d'accord ou de décision, judiciaire,
seul l'ancien prix reste exigible. Comme la publication de l'indice ne rend pas
par elle-même exigible le loyer plafond, un commandement de payer ce loyer
plafond serait nul et de nul effet.
Limitations
résultant
de mesures
conjoncturelles
En raison de la conjoncture, l'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022
a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC pour la période du 2e
2022 au 1er trimestre 2023 (P.-H. Brault, JCP E 2022, act. 728 ; M. Ojalvo
trimestre
Déniel, « Le bouclier loyer en matière commerciale, un sentiment d'inachevé »,
Gaz. Pal., 15 nov. 2022, p. 38 ; J.-P. Blatter, « Incidence de la loi pour la protection
du pouvoir d'achat sur certains loyers commerciaux », AJDI 2022, p. 593).
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