L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 245

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
des parties. Est réputée en
relation directe avec l'objet
d'une convention relative à
un immeuble bâti toute clause
prévoyant une indexation sur
la variation de l'indice national
du coût de la construction
publié par l'Institut national
des statistiques et des études
économiques ou, pour des activités
commerciales ou artisanales
définies par décret, sur la
variation de l'indice trimestriel
des loyers commerciaux publié
dans des conditions fixées par ce
même décret par l'Institut national
de la statistique et des études
économiques ».
Est également réputée en
relation directe avec l'objet
d'une convention relative à
un immeuble toute clause prévoyant,
pour les activités autres
que celles visées au premier
alinéa ainsi que pour les activités
exercées par les professions
libérales, une indexation sur la
variation de l'indice trimestriel
des loyers des activités tertiaires
publié par l'Institut national de
la statistique et des études économiques
dans des conditions
fixées par décret. (...) ».
Selon les dispositions du Code monétaire et financier, sont interdites, notamment
dans les baux commerciaux, les clauses prévoyant des indexations fondées
sur le SMIC, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix
des biens produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du
bail, ou avec l'activité de l'une des parties.
Une présomption légale est instituée en faveur :
- de l'indice national du coût de la construction (ICC) ;
- de l'indice des loyers commerciaux (ILC) dès lors que le preneur a une
activité commerciale ou artisanale ;
- de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités de bureaux,
les activités libérales et les activités tertiaires autres que les activités commerciales
et artisanales. S'agissant des activités exercées dans les « bureaux- boutiques »
(agences bancaires, agences de voyages, agences immobilières...), il faudrait
distinguer selon les activités réellement exercées par le locataire : les activités
commerciales telles l'agence bancaire seraient soumises à l'ILC tandis qu'une
activité non commerciale comme la location immobilière serait soumise à l'ILAT ;
Cette présomption peut être étendue à d'autres indices ou tarifs du bâtiment
dont la validité est alors soumise à l'appréciation des Tribunaux (CA Bordeaux,
21 mai 1974, AJPI 1974, p. 522) :
- l'indexation d'un loyer sur l'indice départemental du coût de la construction
a été admise (TGI Arras, 3 mars 1977, D. 1978, I.R. 78) ;
- mais la validité de l'indexation sur l'indice du coût de la construction publié
par la Section Centrale des Architectes est controversée (TGI Paris, 11 mars 1972,
D. 1973, p. 125 ; Rev. loyers 1973, p. 278 - Cass. 3e
civ., 7 mars 1973, Bull.
civ. III, p. 132 ; Gaz. Pal. Rec. 1973, 2, p. 561 - Cass. civ., 22 janv. 1980,
Gaz. Pal. Rec. 1980, pan., p. 219 - CA Paris, 7 oct. 1980, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1,
som., p. 143, note P.-H. Brault ; voir aussi Cass. 3e
civ., 22 janv. 1980, D. 1980,
I.R. 247), de même que l'indexation sur l'indice de l'Académie d'architecture
(Cass. 3e
civ., 3 févr. 1988, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, p. 441, note J.-P.) ;
civ., 13 févr. 1969, Bull. civ. III, n° 134 - CA Paris, 22 avr. 1980,
civ. 18 juin
civ., 3 févr.
civ., 22 janv. 1980, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, pan., p. 219).
- une clause d'indexation sur le salaire horaire de l'ouvrier maçon est nulle
(Cass. 3e
Loyers 1980, n° 279). C'est à la date de la conclusion du bail qu'il faut se placer
pour apprécier la relation entre l'activité et l'indice (Cass. 3e
1980, n° 78-12.195, Bull. civ. I, 192), les juges du fond appréciant souverainement
la relation entre l'indice et l'objet de la convention (Cass. 3e
1988, Gaz. Pal., 25 juin 1988, note J. P.) ou l'activité de l'une des parties
(Cass. 3e
Clauses réputées
non écrites
L'article L. 112-1 du Code monétaire et financier répute non écrites les clauses
créant une distorsion entre, d'une part, « la durée s'écoulant entre chaque
révision » et, d'autre part, la période de variation de l'indice prise en compte
pour calculer le loyer indexé (CA Paris, 28 nov. 1980, Loyers 1981, n° 81).
Ainsi, si la révision est stipulée annuelle, la variation des indices ne peut être
appréciée sur une période supérieure à un an. Mais on peut prendre pour base
de l'indexation un indice antérieur à l'origine du bail, dès lors que la période
de variation est d'une durée égale à la périodicité de la révision (CA Paris,
28 avr. 1988, D. 1988, I.R. 154).
En dépit de cet ordre public de direction, l'autorité de la chose jugée attachée à
une transaction, dont la nullité n'est pas demandée, rend irrecevable une demande
du locataire sur le fondement d'une clause d'indexation illicite (Cass. 3e
civ.,
16 mai 2024, n° 22-19.830, Gaz. Pal., 3 sept. 2024, p. 55, note C.-E. Brault).
Clause
d'indexation
à la hausse
On s'est interrogé sur la validité d'une clause d'indexation ne jouant qu'à la
hausse (C.-E. Brault, « Réflexions sur la pratique de la révision », Gaz. Pal.,
13 mars 2010, p. 13).
Certains juges du fond ont jugé valables les clauses d'indexation qui écartaient
toute baisse du loyer en cas de variation à la baisse des indices
(CA Douai, 21 janv. 2010, n° 08/08568, Loyers et copr. 2010, comm. 107,
note P.-H. Brault ; AJDI 2010, p. 522, note Y. Rouquet - CA Aix- en- Provence,
15 mars 2013, n° 2013/150, AJDI 2013, p. 517, note F. Planckeel - CA Paris,
3 avr. 2013, n° 11/14299, Loyers et copr. 2013, comm. 184, note P.-H. Brault).
D'autres ont estimé que de telles clauses organisaient une distorsion illicite et
étaient nulles ou réputées non écrites (CA Paris, 12 juin 2013, n° 11/12178,
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