L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 266

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
2° - L'exception d'inexécution
Exception
d'inexécution
Article L. 145-41 (suite)
L'exception d'inexécution a été retenue dès lors qu'un arrêté administratif
interdisait la jouissance des locaux dans des conditions rendant inopérant le
recouvrement des loyers et l'acquisition de la clause résolutoire (CA Paris,
10 mai 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, p. 477). Le preneur peut invoquer
le non- respect par le bailleur de son obligation de délivrance, l'empêchant
d'exercer son activité (Cass. 3e
civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865, Administrer,
avr. 2020, p. 49, note J.-D. Barbier - CA Paris, 7 sept. 2005, n° 04/03538 -
CA Lyon, 28 mai 2019, n° 18/09033), ou l'exécution de travaux rendant les
locaux impropres à l'usage destiné (Cass. 3e
civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865,
Gaz. Pal., 30 juin 2020, p. 72, note C.-E. Brault), mais l'exception d'inexécution
fondée sur un arrêté municipal de fermeture d'un hôtel et un arrêté de
péril prescrivant certains travaux ne peut mettre en échec l'application de la
clause résolutoire dès lors que les interventions requises ne relevaient pas de
travaux de réparations de couverture ou de ravalement incombant au bailleur
(CA Paris, 4 mai 2006, n° 05/16204).
Il a été admis que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par
le juge des référés n'interdit pas au preneur de demander au fond la résolution
du bail pour un défaut de délivrance (Cass. 3e
Gaz. Pal., 14 avr. 2015, p. 17, note J.-D. Barbier).
civ., 2 déc. 2014, n° 13-23.019,
Mais le preneur ne peut imputer lui-même sur les loyers dus le coût de travaux
que le bailleur a refusé de prendre en charge et susceptibles de pallier
la vétusté des locaux, et ce alors que le litige sur la prise en charge desdits
travaux n'est pas tranché par le juge du fond (CA Montpellier, 20 oct. 2011,
n° 11/1116, Gaz. Pal. 2012, pan., p. 522, obs. C.-E. Brault).
3° - L'absence de bonne foi
Bonne foi
La mise en œuvre de la clause résolutoire a fait l'objet d'une abondante jurisprudence
sur le terrain de bonne foi. Il faut que la clause résolutoire soit
invoquée de bonne foi par le bailleur (conformément au principe du nouvel
article 1104 du Code civil). Cette exigence permet au juge de retrouver un
certain pouvoir d'appréciation, alors qu'il ne dispose pas de la faculté d'apprécier
la gravité de l'infraction commise par le locataire.
Si la demande lui en est faite, le juge doit rechercher si la clause résolutoire
a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Cass. 3e
civ., 23 juin 2015,
civ.,
n° 14-12.606, AJDI 2015, p. 839, note C. Castela - Cass. 3e civ., 1er févr. 2018,
n° 16-28.684, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 66, note C.-E. Brault - Cass. 3e
25 oct. 2018, n° 17-17.384, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 72, note J.-D. Barbier),
cette exigence de bonne foi s'appréciant lors de la délivrance du commandement
ou à une période contemporaine de celle- ci (CA Paris, 9 févr. 2023,
n° 22/13665). Ainsi, une cour d'appel ne peut pas constater l'acquisition de la
clause résolutoire sans vérifier, comme il le lui était demandé, si la subordination
de l'accord du bailleur pour la réalisation de travaux à une augmentation
de loyer n'avait pas pour effet d'éluder des textes d'ordre public (Cass. 3e
civ.,
25 févr. 2016, n° 14-25.087, Administrer, mars 2016, p. 32, note J.-D. Barbier).
Devant le juge des référés, si la clause résolutoire n'a pas été délivrée de bonne
foi, la demande se heurte à une contestation sérieuse (CA Paris, 6 oct. 2022,
n° 22/01407).
La clause résolutoire n'est pas invoquée de bonne foi lorsque le bailleur crée
« un contexte de confusion » (CA Paris, 30 janv. 1981, D. 1981, p. 393),
lorsque son attitude révèle sa volonté d'obtenir sans indemnité le départ anticipé
du preneur (Cass. 3e
civ., 31 mars 1992, n° 90-20.544) et que la sommation
ne témoigne que d'une intention maligne d'évincer sans bourse délier
(Cass. 3e
civ., 13 mai 1997, n° 95-17.172), lorsqu'il réclame des travaux qui ne
peuvent être raisonnablement exécutés dans le délai d'un mois (Cass. 3e
civ.,
266 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
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