L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 29

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Immatriculation Article L. 145-1 (suite)
Le local accessoire doit être immatriculé s'il constitue le siège d'une exploitation
(Cass. civ., 5 mars 1986, n° 84-15.938, JCP 1986, IV, 134) ou s'il est utilisé
comme point de vente avec exploitation d'un fonds (Cass. civ., 23 févr. 1982,
n° 80-14.171, Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan., p. 220) : il s'agit alors d'un établissement
dont l'immatriculation est requise en vertu de la réglementation
spécifique du Registre du commerce (Cass. 3e
civ., 9 oct. 1991, n° 90-12.824,
Gaz. Pal. Rec. 1992, 2, p. 651, note J.-D. Barbier ; obs. J. Monéger, JCP E 1993,
I, 256, n° 35-1 - CA Paris, 29 mars 1991, D. 1991, som., p. 365, note
L. Rozès - Cass. 3e
civ., 13 oct. 1999, n° 97-22.258, Administrer, févr. 2000,
p. 36, note B. Boccara et D. Lipman- W. Boccara ; Gaz. Pal. Rec. 2000, 2, som.,
p. 2034, note J.-D. Barbier). Des locaux ayant une clientèle distincte doivent
être immatriculés (pour un centre de consultations séparé d'une clinique :
CA Paris, 31 janv. 1994, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., p. 178, note P.-H.
Brault). D'ailleurs, si la clientèle y a accès, ils ne peuvent être qualifiés d'accessoires
et doivent être immatriculés (Cass. 3e
civ., 12 juill. 1995, n° 93-12.222,
Gaz. Pal. Rec. 1996, 1, pan., p. 149).
Dispense
d'immatriculation
Cependant, le local accessoire est dispensé d'immatriculation s'il n'est pas le
siège d'un établissement, tel que défini par la réglementation relative au registre
du commerce (Cass. 3e
civ., 18 oct. 1989, n° 88-10.737, Gaz. Pal. Rec. 1990,
2, p. 416, note J.-D. Barbier). Ainsi, des locaux accessoires, même non contigus,
dans lesquels un fonds n'est pas distinctement exploité, échappent à la
nécessité d'une immatriculation (Cass. 3e
civ., 4 nov. 1992, n° 90-21.398,
civ.,
Rev. loyers 1993, 310 ; Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, pan., p. 67 - Cass. 3e
11 juin 1997, n° 95-18.207, Gaz. Pal. Rec. 1998, pan., p. 50 ; Administrer, aoûtsept.
1997, p. 36, note B. Boccara, D. Lipman- W. Boccara et M.-L. Sainturat
- JCP E 1997, pan., p. 897). Une seule immatriculation suffit lorsque des
locaux contigus forment une unité d'exploitation (Cass. civ., 30 nov. 1988,
n° 87-13.487, Loyers et copr. 1989, comm. 128 - Cass. civ., 19 avr. 1989,
n° 87-18.093, Loyers et copr. 1989, comm. 378). Cette jurisprudence s'explique
par les dispositions du décret 30 mai 1984 relatif au registre du commerce,
dont l'article 9 exige l'inscription de tout « établissement secondaire
distinct de l'établissement principal ».
La cour d'appel de Versailles avait jugé que le commerçant immatriculé à
son siège social, qui aurait omis de prendre une immatriculation secondaire
ou une inscription complémentaire pour les lieux loués à une autre adresse,
ne serait pas exclu du statut s'il rapportait la preuve que le bailleur avait personnellement
connaissance de l'exploitation commerciale, vu l'article 66 du
décret du 30 mai 1984 (CA Versailles, 23 oct. 1997, Administrer, juin 1998,
p. 31, note B. Boccara et D. Lipman- W. Boccara ; obs. J. Derruppé, Rev. Dr.
imm. 1998, p. 144 et p. 305), mais cet arrêt a été cassé : l'établissement secondaire
doit faire l'objet d'une immatriculation secondaire ou d'une inscription
complémentaire, même si le bailleur connaît l'existence de l'établissement
(Cass. 3e
civ., 13 oct. 1999, n° 97-22.258, Gaz. Pal. Rec. 2000, som., p. 2034,
note J.-D. Barbier).
Local principal
et local
accessoire
La distinction entre local principal et local accessoire résulte non seulement
de la destination prévue au bail (Cass. civ., 5 juin 1970, n° 68-13.552,
Rev. loyers 1970, 285), mais également de l'utilisation réelle, le caractère de
local principal pouvant se perdre lorsque le local n'est plus utilisé que comme
dépôt (Cass. civ., 21 mai 1970, n° 68-11.263, Bull. civ. III, 1970, n° 251) et
les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation (Cass. civ.,
31 mai 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978, 2, som., p. 345).
Est local principal celui où la clientèle a accès pour l'accomplissement
d'actes de commerce faisant l'objet de l'exploitation du fonds (Cass. 3e
civ.,
13 févr. 1970, n° 68-11.411, Bull. civ. III, n° 82 ; D. 1970, 370), tels une succursale
(Cass. com., 20 janv. 1964, Gaz. Pal. Rec. 1964, 1, 342 - Cass. 3e
22 oct. 1974, Bull. civ. III, n° 279), un bureau où une société de banque reçoit
une clientèle régionale (Cass. 3e
civ., 12 févr. 1971, n° 69-11.129, Bull. civ. III,
n° 81), une usine considérée comme élément constitutif du fonds (Cass. com.,
27 janv. 1958, Gaz. Pal. Rec. 1958, 1, p. 245 - CA Paris, 29 mars 1960,
Rev. loyers 1960, 441), les bureaux du siège social (Cass. com.,25 mai 1966,
Gaz. Pal., T.Q. 1966-1970, v. Baux commerciaux n° 44), les bureaux de rédaction
civ.,
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