L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 335

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-58 (suite)
Indemnité
d'occupation
C - INDEMNITÉ D'OCCUPATION
Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir après l'expiration du bail, une
période plus ou moins longue se sera écoulée entre la date d'expiration du bail
(date d'effet du congé) et la date du renouvellement (date du repentir). Pendant
cette période, le locataire doit non pas un loyer mais une indemnité d'occupation,
et la Cour de cassation a mis fin aux controverses en décidant que cette
indemnité doit être déterminée comme celle prévue par l'article L. 145-28 du
Code de commerce concernant le cours de l'instance en fixation de l'indemnité
d'éviction (Cass. 3e
civ., 11 juin 1997, n° 95-18.873, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2,
civ., 25 juin
civ., 27 nov. 2002,
p. 553, note J-D. Barbier ; Loyers et copr. 1997, comm. 206, note P.-H. Brault
et C. Mutelet ; AJPI 1997, p. 1072, note J.-P. Blatter - Cass. 3e
1997, n° 95-19.989, Loyers et copr. 1997, comm. 235, obs. P.-H. Brault ;
Administrer, oct. 1997, p. 37, note J.-D. Barbier - Cass. 3e
n° 01-10.058, Gaz. Pal. Rec. 2003, p. 1785, note J.-D. Barbier ; AJDI 2003,
p. 345 ; D. 2003, AJ, p. 205, obs. Y. Rouquet - CA Versailles, 26 juin 2018,
n° 17/00354, Loyers et copr. 2018, comm. 199).
Après un refus de renouvellement, l'indemnité d'occupation doit donc correspondre
à la valeur locative conformément à l'article L. 145-28 du Code de
commerce, que la procédure se termine par une éviction effective ou par un
repentir. Cette fixation à la valeur locative est exclusive de toute référence à
la règle du plafonnement du loyer (Cass. 3e
civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296,
Gaz. Pal., 9 nov. 2021, n° GPL428s5, p. 63, note C.-E. Brault ; Loyers et
copr. 2021, comm. 131, note E. Marcet) et l'étalement prévu à l'article L. 14534
est inapplicable (Cass. 3e
p. 34).
civ., 13 oct. 2021, n° 20-16.421, AJDI 2022,
Il ne s'agit pas d'une indemnité d'occupation de droit commun, puisque le
preneur n'est pas occupant sans droit ni titre, et cette indemnité est affectée
d'un abattement de précarité (CA Paris, 6 févr. 1998, Loyers et copr. 1998,
comm. 68, Administrer, févr. 2015, p. 38 - J.-D. Barbier, « Les indemnités
de locaux commerciaux », Gaz. Pal., 16 déc. 2006, doct., p. 11 - CA Aixen-
Provence, 12 nov. 2020, n° 20/162, AJDI mars 2021, p. 219). Le preneur
n'a pas à établir la preuve d'un préjudice lié à la précarité (CA Rennes,
11 mai 2022, n° 18/08341, Gaz. Pal., 5 juill. 2022, n° GPL438a6, p. 67,
note C.-E. Brault) sauf s'il revendique un abattement supérieur à l'abattement
d'usage de 10 %.
Procédure
Les dispositions fixant les règles de procédure devant le juge des loyers commerciaux
sont inapplicables à la procédure de fixation de l'indemnité d'occupation,
de telle sorte que la demande doit être portée devant le tribunal
statuant en formation collégiale (Cass. 3e
civ., 14 sept. 2017, n° 16-18.444,
Gaz. Pal., 21 nov. 2017, p. 79, note C.-E. Brault ; AJDI 2018, p. 39, note
D. Lipman- W. Boccara).
Caractère
irrévocable
du droit d'option
et du droit
de repentir
Article L. 145-59 - La décision
du propriétaire de refuser
le renouvellement du bail, en
application du dernier alinéa
de l'article L. 145-57, ou de se
soustraire au paiement de l'indemnité,
dans les conditions
prévues au dernier alinéa de l'article
L. 145-58, est irrévocable.
Option
L'exercice du droit d'option (article L. 145-57, alinéa 2) et celui du droit de
repentir (article L. 145-58) sont irrévocables. Le bailleur ne peut changer d'avis
qu'une seule fois.
L'option du bailleur est irréversible. S'il avait initialement offert le renouvellement
et, qu'exerçant son droit d'option, il décide de le refuser, il ne pourra pas
à nouveau changer d'avis et offrir le renouvellement. Il devra payer au preneur
l'indemnité d'éviction, sans possibilité de repentir (CA Paris, 5 janv. 2022,
n° 20/07250, AJDI 2022, p. 206, note S. Porcheron). Ainsi, le bailleur qui
n'a pas répondu dans le délai de trois mois à une demande de renouvellement,
est réputé en avoir accepté le principe, et son refus de renouvellement
Code de commerce. Première partie : Législative · 335

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