L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 361

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-5 (suite)
Ainsi, en présence d'un bail stipulant que les lieux sont exclusivement destinés
au commerce de prêt-à-porter, styliste et habillement, rien n'interdit au locataire
de n'exploiter dans les lieux que l'activité de styliste (CA Paris, 12 sept.
2005, Administrer, nov. 2005, p. 26).
Respect
de la destination
du bail. Sanctions
Aux termes de l'article 1728 du Code civil, le respect de la destination des
lieux constitue l'une des deux obligations principales du locataire et l'article
1729 du Code civil sanctionne expressément sa violation par la possibilité
pour le bailleur de faire résilier le bail.
Ainsi, un changement de destination en contravention avec les stipulations
du bail peut entraîner :
- La résiliation du bail (Cass. civ., 22 mars 2005, n° 03-18.033, Rev. loyers 2005,
p. 321 - CA Paris, 28 nov. 2003, Loyers et copr. 2004, comm. 109, obs.
P.-H. Brault - CA Paris, 14 févr. 2007, AJDI 2007, p. 564 - Cass. 3e
civ.,
26 mars 2020, n° 18-25.893, note C.-E. Brault, Gaz. Pal., 30 juin 2020, p. 72).
- L'application de la clause résolutoire après mise en demeure demeurée
infructueuse (Cass. 3e
civ., 18 mars 1998, JCP E 1998, p. 779 ; D. affaires 1998,
p. 942 - Cass. civ., 28 mai 2003, n° 02-11.155, Gaz. Pal. Rec. 2003, som.,
p. 3176 ; Loyers et copr. 2003, comm. 177, obs. P.-H. Brault - CA Paris, 7 juin
2002, Rev. loyers 2002, p. 589 ; v. annotations article L. 145-41).
- Le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (Cass. civ.,
24 oct. 1990, n° 88-18.644, Gaz. Pal. Rec. 1991, 1, som., p. 155 ; note
J.-D. Barbier - Cass. 3e
civ., 3 avr. 2001, n° 99-19.762, Gaz. Pal. Rec. 2002,
1, som., p. 162 - Cass. 3e civ., 3 avr. 2007, n° 06-13.751, Gaz. Pal. Rec. 2007,
som., p. 4117, note J.-D. Barbier - CA Bordeaux, 17 sept. 2014, n° 12/01836 ;
v. annotations article L. 145-17).
Facteurs locaux
de commercialité
Article R. 145-6 - Les facteurs
locaux de commercialité
dépendent principalement de
l'intérêt que présente, pour le
commerce considéré, l'importance
de la ville, du quartier
ou de la rue où il est situé, du
lieu de son implantation, de la
répartition des diverses activités
dans le voisinage, des moyens de
transport, de l'attrait particulier
ou des sujétions que peut présenter
l'emplacement pour l'activité
considérée et des modifications
que ces éléments subissent d'une
manière durable ou provisoire.
Activité
considérée
L'article R. 145-6 définit, parmi les critères d'estimation de la valeur locative,
que ce soit en révision ou en renouvellement, les facteurs locaux de commercialité,
c'est-à-dire, les éléments qui confèrent à un local une plus ou moins
bonne commercialité, et par conséquent une valeur plus ou moins élevée.
La liste des éléments figurant à l'article R. 145-6 n'est pas limitative.
Comme les autres éléments définis aux articles R. 145-3 à R. 145-5, les facteurs
locaux de commercialité sont pris en compte pour l'estimation de la valeur
locative, et leur modification peut être prise en compte pour un éventuel
déplafonnement en révision ou en renouvellement (v. les articles L. 145-34
et L. 145-38).
Les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de nombreuses études
doctrinales, essentiellement consacrées à leur évolution (v. l'article L. 145-34).
Les divers critères d'appréciation énumérés à l'article R. 145-6 doivent être
examinés au regard de « l'activité considérée ». Il s'agit de l'activité effectivement
exercée par le locataire, appréciée in concreto. Il ne s'agit pas des
activités que le locataire pourrait potentiellement exercer, vu la clause de destination
du bail, la prise en compte de la destination contractuelle étant prévue
à l'article R. 145-5. Les facteurs locaux de commercialité s'apprécient en considération
de l'activité effective du locataire, non de ses activités potentielles.
Importance
de la ville,
du quartier
ou de la rue
La commercialité plus ou moins forte d'un local dépend de l'importance de la
ville, du quartier ou de la rue où il est situé. Cette importance doit s'apprécier
en termes de chalandise, en considération de la clientèle potentielle constituée
par la ville considérée ou susceptible d'être attirée par le quartier ou par la rue.
La commercialité peut varier sensiblement d'un quartier à l'autre, d'une rue à
une autre, voire même d'un trottoir à l'autre (CA Paris, 14 févr. 1995, Loyers
et copr. 1995, n° 168).
Il faut apprécier la zone de chalandise naturelle du commerce considéré, non
une zone potentielle (CA Versailles, 7 janv. 1999, n° 98/6154, 12e
RJDA 5/1999, n° 530, p. 418).
ch. sect. 2,
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