L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 363

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-6 (suite)
ou à la date de la révision pour estimer le prix (Cass. 3e civ., 4 févr. 1997,
n° 95-13.916, Loyers et copr. 1997, n° 144, note P.-H. Brault - Cass. 3e
civ.,
9 mars 2022, n° 20-19.188, JCP E 2022, 1175, note P.-H. Brault ; Gaz. Pal.,
5 juill. 2022, n° GPL438a4, p. 62, note C.-E. Brault). Les facteurs locaux de
commercialité seront pris en compte dans l'état où ils se trouvent à cette date.
Loyers
de référence
Article R. 145-7 - Les prix couramment
pratiqués dans le voisinage,
par unité de surfaces,
concernent des locaux équivalents
eu égard à l'ensemble des
éléments mentionnés aux articles
R. 145-3 à R. 145-6.
Loyers plafonnés
En général, pour estimer une valeur locative, les experts procèdent en trois
temps : ils calculent une surface pondérée (voir l'article R. 145-3), qu'ils multiplient
par un prix au mètre carré (défini par l'article R. 145-7), avant de
pratiquer des abattements ou d'éventuelles majorations (voir l'article R. 145-8).
L'article R. 145-7 impose de prendre en compte « les prix couramment pratiqués
dans le voisinage ».
Les prix pratiqués, c'est-à-dire le loyer effectivement payé par d'autres locataires
dans le voisinage, résultent :
- Soit de loyers plafonnés amiablement ou judiciairement. Un loyer plafonné
est souvent différent d'une valeur locative de marché, quoi qu'il puisse
arriver que la valeur locative soit inférieure au plafond. Comme on oppose
généralement plafonnement et déplafonnement, c'est-à-dire loyer plafonné
et valeur locative, les experts ont tendance à exclure les prix plafonnés pour
estimer une valeur locative. Toutefois, un loyer plafonné reste un loyer pratiqué
et, si dans un quartier déterminé, la majorité des loyers sont des prix
indexés ou plafonnés, il s'agira bien des « prix couramment pratiqués dans
le voisinage ».
Fixations
judiciaires
- Soit de fixations judiciaires à la valeur locative. La fixation du loyer à
la valeur locative peut parfois être inférieure à un loyer plafonné, notamment
si la commercialité s'est dégradée. Toutefois, généralement, dans les
emplacements de bonne commercialité, la valeur locative judiciaire est
supérieure à un loyer plafonné. Les références de fixations judiciaires de
loyers déplafonnés sont en revanche généralement inférieures à des prix de
marché. Cette différence entre les prix judiciaires et les prix de marché a
été reconnue par la jurisprudence, pour des estimations de valeurs de droit
au bail : « il existe une différence entre la valeur locative en renouvellement
et la valeur locative du marché pour une première location » (CA Paris,
16e
ch. B, 30 juin 2000, Administrer, janv. 2001, p. 26, note B. Boccara et
D. Lipman- W. Boccara - Cass. 3e
civ., 12 nov. 2008, n° 07-19.092), et aussi
pour une fixation de loyer en renouvellement (TGI Paris, 30 janv. 2012,
n° 10/02225, Gaz. Pal., 30 juin 2012, p. 9, note J.-D. Barbier). La différence
entre un prix judiciaire réglementé et un prix du marché libre est
approuvée par certains (S. Fruchter, « Valeur locative judiciaire ou valeur
locative de marché ? » Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 25 ; J.-D. Barbier, « La
nouvelle valeur locative », Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 9) et désapprouvée par
d'autres (D. Cohen- Trumer, « Non, pas la valeur locative : la valeur locative »,
Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 20).
Accords amiables
- Soit d'accords amiables conclus en renouvellement entre le bailleur et le
preneur. De tels accords peuvent être, selon les cas, plus faibles ou plus élevés
qu'une fixation judiciaire. Ainsi, par exemple, lorsque le loyer en vigueur est
faible, mais que le plafonnement du loyer en renouvellement reste aléatoire,
le locataire peut craindre une augmentation, mais le bailleur peut craindre un
plafonnement. Les parties peuvent s'accorder sur un prix intermédiaire entre
le plafond et la valeur locative judiciaire, qui sera donc plus faible qu'un
loyer judiciairement déplafonné. Inversement, lorsqu'un locataire est menacé
d'éviction, et qu'il veut rester en place, il peut éventuellement accepter un
prix supérieur à une valeur locative de renouvellement. Il n'en demeure pas
moins que, quelles que soient les causes de l'accord amiable, il s'agit d'un
« prix pratiqué dans le voisinage ».
Prix de marché
- Soit de prix de marché correspondant à de nouvelles locations portant sur
des locaux vacants. La doctrine et les praticiens s'opposent quant à la prise en
compte des prix de marché : certains considèrent que les prix de marché sont
le contraire d'une valeur locative réglementée ; d'autres considèrent que seuls
les prix de marché sont de véritables valeurs locatives.
Code de commerce. Deuxième partie : Réglementaire · 363

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