L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 366

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-7 (suite)
une ville distincte de celle du local loué, dès lors que les distances séparant
les locaux sont suffisamment proches (CA Versailles, 25 nov. 1988, Gaz. Pal.
Rec. 1989, 2, som., p. 310 ; pour un cabaret-dancing, CA Paris, 16e
8 janv. 1999, Loyers et copr. 1999, comm. 125).
ch. B,
Centres
commerciaux
ou galeries
commerciales
Pour les locaux situés dans un centre commercial ou une galerie commerciale,
en application de la thèse des propriétaires selon lesquelles l'ensemble
immobilier constituerait une unité autonome de marché, il ne faudrait prendre
en considération que les seuls éléments de comparaison situés à l'intérieur
du centre commercial ou de la galerie considérée (CA Caen, 24 mai 1985,
JCP 1986, II, p. 20656, note B. Boccara - CA Paris, 12 juill. 1983, D. 1983,
I.R. 401 - CA Paris, 3 oct. 1997, Administrer, déc.1997, p. 29 - TGI Paris,
14 nov. 1995, Loyers et copr. 1996, comm. 221 - TGI Paris, 11 mai 1998,
Administrer, août- sept. 1998, p. 37 - CA Paris, 25 oct. 2018, n° 18/15746 -
CA Versailles, 25 nov. 2021, n° 19/07233, AJDI 2022, p. 38). Le choix des
éléments de comparaison dans le seul centre commercial suscite des difficultés
pratiques, dans la mesure où le bailleur contrôle tous les prix et ne communique
que ceux qui lui sont favorables (voir J.-J. Martel et A. Leblond, « Unité autonome
de marché : juger n'est pas sanctuariser ! », AJDI, févr. 2019, p. 89). En outre, le
fait que le propriétaire du centre commercial dispose par définition de toutes
les références du centre, tandis que le locataire n'en dispose pas, peut porter
atteinte au principe de l'égalité des armes et à l'article 6 § 1 de la Convention de
sauvegarde des droits de l'homme (voir par exemple Cass. 3e
n° 02-70.047 ; voir aussi sur le principe de l'égalité des armes : Cass. 3e
civ., 2 juill. 2003,
civ.,
3 févr. 2010, n° 09-10.631, Administrer, mars 2010, p. 21). Certaines décisions
imposent au propriétaire du centre commercial de produire la totalité des
références sous peine de refuser la mesure d'expertise (CA Paris, 17 juin 2015,
n° 13/16616) ou de remettre à l'expert les références qu'il souhaitera obtenir.
La notion d'unité
de surface
L'article R. 145-7 impose de prendre en compte les prix « par unité de surface ».
La comparaison des prix suppose en effet un étalon commun, et l'on ne peut
évidemment pas comparer un prix au mètre carré réel avec un prix au mètre
carré pondéré.
L'unité de surface sera selon les cas, le mètre carré pondéré pour les boutiques
classiques (voir l'article R. 145-3 et l'annexe 3), le mètre carré réel pour
certains locaux tels les bureaux, les ateliers, les entrepôts, le mètre carré GS
(grandes surfaces) pour les locations d'immeubles entiers tels les grands magasins,
le mètre carré GLA (gross leasing area) que les propriétaires imposent dans
les centres commerciaux qui inclut certaines surfaces pourtant inexploitables
telles l'épaisseur d'un mur mitoyen, ou l'emprise des poteaux, sans déduction
des trémies. Pour certaines grandes surfaces, on peut parfois pondérer non
les surfaces, mais les prix eux-mêmes en retenant des prix différents pour les
surfaces réelles selon les zones ou les niveaux.
Les experts ont adopté une charte de l'expertise unifiant les pratiques depuis
le 1er
juillet 2015 (C.-E. Brault, « La nouvelle méthode générale de pondération
», Gaz. Pal., 18 août 2015, doct., p. 9 ; F. Maigné- Gaborit, « La nouvelle
grille de pondération des surfaces commerciales », Gaz. Pal., 18 août 2015,
doct., p. 12 ; Ph. Favre- Reguillon, « Quid de la pondération des surfaces de
restauration classique, sinon rapide ? », Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 44, et « Effet
bonbonnière : mystère et boule de gomme », AJDI 2020, p. 500 - Cass. 3e
9 avr. 2013, n° 12-15.002). La 5e édition de la Charte de l'Expertise en
Évaluation Immobilière date de mars 2017 actualisée en novembre 2019.
Le calcul de la valeur locative et donc celui de la pondération, doit porter sur
l'ensemble des surfaces louées, même si le locataire n'exploite pas certaines
surfaces (Cass. 3e
p. 18, note C.-E. Brault ; AJDI 2012, p. 433, note J.-P. Blatter).
Sur l'absence d'autorité de la chose jugée d'une pondération adoptée à l'occasion
d'une précédente procédure de fixation du loyer : voir annot. sous art.
R. 145-3.
civ.,
civ., 3 avr. 2012, n° 10-21.008, Gaz. Pal., 29 juin 2012,
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