L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 373

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-8 (suite)
Concernant la notion de charges exorbitantes, l'article R. 145-35 interdit de
transférer au preneur certains travaux ou certaines taxes, ce qui ne signifie pas
que les travaux et taxes qui restent transférables par une clause particulière
soient devenus normaux ou aient perdu leur caractère de charges exorbitantes.
La notion de charges « incombant normalement au bailleur » n'a pas été remise
en cause par la loi Pinel et son décret d'application (cf. Rép. min. n° 3675,
JOAN Q, 6 mars 2018, p. 1907 ; AJDI 2018, p. 326).
Clause
de souffrance
Droit
de préférence
du bailleur
Impôt foncier
La clause obligeant le preneur à laisser faire des travaux urgents sans
indemnité, même au- delà de quarante jours, justifie un abattement de 2 %
(CA Agen, 8 déc. 2021, n° 20/00469, Gaz. Pal., 1er
note S. Chastagnier).
mars 2022, pan., p. 74,
Un droit de préférence du bailleur en cas de cession du fond est une clause exorbitante
justifiant un abattement qui peut être fixé à 2 % (CA Rennes, 8 juin 2022,
n° 19/00782, AJDI 2022, p. 677) ou 5 % (CA Paris, 23 nov. 2023, n° 21/20362).
Les baux commerciaux mettent fréquemment à la charge du locataire le remboursement
de l'impôt foncier du propriétaire.
La question de savoir si, pour l'estimation de la valeur locative, le montant
de cet impôt doit être déduit, notamment dans les centres commerciaux ou
tous les locataires remboursent au bailleur l'impôt foncier conformément
aux clauses du bail- type, a donné lieu à des débats (voir J.-D. Barbier, « La
déduction des charges exorbitantes », Gaz. Pal., 18 févr. 2012, doct., p. 11 ;
C.-E. Brault, obs. sous Cass. 3e
civ., 20 déc. 2018, n° 17-27.654, Gaz. Pal.,
19 mars 2019, p. 69 ; S. Guillaume, « Les charges exorbitantes et les clauses et
conditions spécifiques », Gaz. Pal., 22 oct. 2011, doct., p. 18).
La plupart des juges du fond relèvent que l'impôt foncier doit être déduit
en tout état de cause, peu important que la clause le mettant à la charge du
preneur soit devenue habituelle, notamment dans les centres commerciaux
ou dans les zones commerciales (CA Paris, 5 oct. 1995, Loyer et copr. 1995,
comm. 530 - CA Paris, 16 juin 2004, AJDI 2004, p. 638 - CA Paris, 5-3,
30 nov. 2011, n° 10/05085 - CA Paris, 5-3, 26 juin 2013, n° 09/24268 -
CA Angers, Ch. com., 3 avr. 2012, n° 09/02544 - CA Poitiers, 2e
ch. civ.,
24 mai 2016, n° 15/02593), mais certaines décisions avaient jugé le contraire
(CA Caen, 11 janv. 2018, n° 16/00753 - CA Paris, 4 juill. 2018, n° 13/21421).
La Cour de cassation approuvait la déduction et s'en remettait à l'appréciation
souveraine des juges du fond qui retiennent la méthode d'évaluation qui leur
paraît la plus appropriée (Cass. 3e
civ., 24 mars 2015, n° 13-23.553, Loyers
et copr. 2015, comm. 168, note P.-H. Brault ; Administrer, mai 2015, p. 21,
note J.-D. Barbier, cet arrêt statuant sur l'omission de statuer au titre d'une
déduction de la taxe foncière - Cass. 3e
Gaz. Pal., 17 juill.2018, p. 57, note J.-D. Barbier ; AJDI 2018, p. 600, note
C. Castela - Cass. 3e
civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917, Gaz. Pal., 16 juill. 2019,
p. 66, note J.-D. Barbier ; Rev. loyers 2019, p. 343, note C. Lebel), mais par
ailleurs elle n'avait pas sanctionné une cour d'appel qui avait refusé la déduction
(Cass. 3e
civ.,
civ., 16 mars 2017, n° 16-11.972, AJDI 2017, p. 354) ; elle avait
même reproché à une cour d'appel de ne pas avoir vérifié, comme cela lui
était demandé, si dans les baux retenus à titre d'éléments de référence, la
taxe foncière n'était pas également supportée par les locataires (Cass. 3e
20 déc. 2018, n° 17-27.654, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 68, note C.-E. Brault).
Finalement, par un arrêt qui semble constituer un revirement de jurisprudence,
la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait refusé la déduction
au motif que les prix de référence concernaient des baux mettant l'impôt foncier
à la charge du preneur (Cass. 3e
civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.183, Gaz. Pal.,
29 juin 2021, p. 64, note J.-D. Barbier ; AJDI 2021, p. 774, note J.-P. Blatter).
La déduction s'imposerait donc en toute hypothèse, peu important les
clauses des baux de comparaison (Cass. 3e
Gaz. Pal., 1er
mars 2022, p. 56, note J.-D. Barbier - Cass. 3e
civ., 24 nov. 2021, n° 20-21.570,
civ., 25 janv. 2023,
n° 21-21.943, AJDI 2023, p. 269, note J.-P. Blatter - Cass. 3e civ., 8 févr. 2024,
n° 22-24.268, Gaz. Pal., 23 avr. 2024, p. 51, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 2024, comm. 68, note E. Marcet).
civ., 15 févr. 2018, n° 16-19.818,
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