L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 380

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-9 (suite)
- à la rentabilité potentielle par référence à la charge foncière procédant d'un
prix de vente moyen ;
- à l'actualisation du loyer originaire du bail échu (TGI Nanterre, 16 sept.
1994, AJPI 1995, p. 838).
Locaux
monovalents
Article R. 145-10 -Le prix du
bail des locaux construits en vue
d'une seule utilisation peut, par
dérogation aux articles L. 14533
et R. 145-3 et suivants, être
déterminé selon les usages
observés dans la branche d'activité
considérée.
L'article R. 145-10 régit le loyer des locaux affectés à un usage particulier,
appelé « locaux monovalents ». Il s'agit des locaux qui ne pourraient être
affectés à un autre usage sans transformation importante, tels les hôtels, les
cinémas ou les théâtres, par exemple (H. Kenfack, « Actualité des locaux
monovalents », AJDI 2005, p. 628 ; P.-H. Brault « Les critères légaux et jurisprudentiels
de la monovalence », Loyers et copr. 2006, étude 7). Concernant les
cinémas, la loi n° 2010-1149 du 30 septembre 2010 relative à l'équipement
numérique des établissements de spectacle cinématographique a ajouté un
alinéa à l'article L. 145-36.
Alors que l'article R. 145-10 précise que pour les locaux monovalents, le loyer
« peut » être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité
considérée, l'article L. 145-36, alinéa 2, précise que le loyer des cinémas « est
(...) déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée
» : la méthode d'évaluation en fonction des usages serait donc facultative
pour les locaux monovalents en général, mais obligatoire pour les cinémas.
Preuve de la
monovalence
I - CRITERES DE LA MONOVALENCE
Le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou
aménagés en vue d'un seul type d'exploitation (critère matériel) et qu'ils ne
puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux
(critère économique).
Il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la monovalence (CA Paris,
14 oct. 2020, n° 18/03355 - Cass. 3e
civ., 10 nov. 2010, n° 09-16.783,
Rev. loyers 2010, p. 470, note C. Lebel - CA Paris, 21 juin 2023, n° 20/06695,
Gaz. Pal., 14 nov. 2023, p. 60, obs. S. Chastagnier).
1 - Critère matériel
Locaux construits
ou transformés
L'article R. 145-10 vise les locaux « construits » en vue d'une seule utilisation,
mais la jurisprudence y a assimilé les locaux ayant subi, postérieurement à
leur construction, des aménagements importants en vue d'un usage déterminé
(Cass. 3e
civ., 2 mars 1997, D. 1977, inf. rap. p. 221 ; Rev. loyers 1977, p. 347 -
Cass. 3e civ., 3 mai 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978, 2, pan., p. 266 - Cass. 3e
21 nov. 1979, JCP G 1980, IV, p. 42 - Cass. 3e
Rev. loyers 1982, p. 158, note J.V. - Cass. 3e
civ.,
civ., 19 janv. 1982, n° 80-15.744,
civ., 10 nov. 1987, Bull. civ. III,
n° 185 - Cass. 3e civ., 26 févr. 1992, Bull. civ. III, n° 60 - CA Aix- en- Provence,
4 nov. 2014, n° 13/02585, Rev. loyers 2014, p. 520, note S. Bréna).
Incidence
de l'accession
Pour retenir la qualification de locaux monovalents, le bailleur ne peut se
prévaloir des travaux réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété
(Cass. 3e
civ., 21 mai 2014, n° 13-12.592, Gaz. Pal., 25 nov. 2014, p. 27,
note C.-E. Brault ; JCP G 2014, 866, note C. Lebel - CA Paris, 9 nov. 2023,
n° 22/03962, Administrer, déc. 2023, p. 46, obs. V. Panepinto), ce qui ne peut
être le cas si le bail prévoit une accession en fin de jouissance (v. pour les
clauses ambiguës, annot. sous art. R. 145-8).
Date
d'appréciation
La monovalence dépend des caractéristiques des locaux, qui doivent s'apprécier,
non pas à l'origine de la construction, mais à la date du renouvellement du
bail (Cass. 3e
civ., 25 nov. 2009, n° 08-14.189, Administrer, févr. 2010, p. 37,
civ.,
note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal., 12 mars 2010, p. 30, note C.-E. Brault), en fonction
de l'assiette du bail renouvelé, non pas de celle du bail expiré (Cass. 3e
7 juill. 1993, n° 91-14.658, Gaz. Pal., 31 mars 1994, p. 4, note J.-D. Barbier).
2 - Critère économique
Importance
et coût
des travaux
Pour dire si les locaux sont monovalents, c'est- à-dire construits ou transformés
« en vue d'une seule utilisation », les juges doivent rechercher s'il est possible
d'affecter les locaux à une autre destination sans travaux importants ou
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