L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 385

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Locaux non
monovalents
Article R. 145-10 (suite)
- Les garages (CA Paris, 7 févr. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 145 -
CA Versailles, 19 mars 1998, JCP G 1999, IV, p. 1208 - CA Paris,
28 nov. 2001, n° 1999/20455 - Cass. 3e
civ., 10 nov. 2010, n° 09-16.783,
Rev. loyers 2010, p. 470, note C. Lebel ; Administrer, janv. 2011, p. 41, note
D. Lipman- W. Boccara - CA Versailles, 8 oct. 2020, n° 19/00409). La monovalence
est exclue à partir du moment où les locaux aménagés pour l'exploitation
d'un garage peuvent être affectés à une autre destination sans travaux importants,
ni transformations profondes et coûteuses (Cass. 3e
civ., 10 avr. 2002,
n° 00-16.412).
- Une station- service (CA Paris, 29 sept. 2010, n° 09/05764, AJDI 2011,
p. 478 - CA Paris, 19 févr. 2014, n° 12/09097), la simple possibilité d'une
pollution du sous- sol et l'existence d'aménagements spécifiques n'étant
pas suffisants pour caractériser la monovalence (CA Lyon, 15 mars 2007,
Gaz. Pal. Rec. 2007, som., p. 4114, note C.-E. Brault).
- Une pension de famille. En l'absence d'agencement spécifique, rien ne
s'oppose à ce qu'une autre destination soit envisageable sans transformations
coûteuses (CA Paris, 6 déc. 2002, Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, p. 1791, note
P.-H. Brault).
- Une boulangerie, dès lors que l'affectation à un commerce autre pourrait être
facilement réalisée sans transformations importantes et onéreuses (Cass. 3e
civ.,
19 janv. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1982, pan., p. 206 - CA Paris, 3 nov. 1992,
Loyers et copr. 1993, comm. 103 - Cass. 3e
civ., 7 mars 2001, n° 99-15.946 -
Cass. 3e
civ., 8 mars 2005, n° 03-20.336, Loyers et copr. 2005, comm. 94 ;
Administrer, août-sept. 2005, p. 45, note B. Boccara).
- Une agence bancaire hormis le cas d'agencements très spécifiques, la seule
présence d'une salle de coffres n'étant pas suffisante (CA Paris, 1er
oct. 2003,
n° 2001/00178, Loyers et copr. 2004, comm. 11, note P.-H. Brault - CA Paris,
23 sept. 2009, n° 08/13562 - Cass. 3e
civ., 11 févr. 2016, n° 14-25.570, Loyers
et copr. 2016, comm. 122, note P.-H. Brault).
- Un supermarché (CA Paris, 5 sept. 2012, Administrer, nov. 2012, p. 43, note
M.-L. Sainturat).
- Des locaux à usage de marbrerie funéraire, articles funéraires ne peuvent
être considérés comme monovalents en l'absence d'agencements particuliers
(CA Paris, 23 mars 2000, n° 1998/11925).
- Une clinique psychiatrique installée sans aménagement spécifique (Cass.
3e
civ., 30 oct. 2007, n° 06-18.355, Gaz. Pal. Rec., 29 déc. 2007, som.,
p. 22, note J.-D. Barbier - CA Versailles, 7 mars 2017, n° 16/01249, Loyers et
copr. 2017, comm. 143, note P.-H. Brault).
II - MODALITES DE FIXATION DU LOYER
Exclusion du
plafonnement -
Valeur locative
selon l'activité
Dès lors que la location présente un caractère monovalent, le plafonnement
institué par l'article L. 145-34 est exclu (Cass. civ., 3 mai 1978,
Rev. loyers 1978, p. 321 - Cass. civ., 24 oct. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1,
p. 86) et les règles de l'article R. 145-10 peuvent également s'appliquer dans
le cadre d'une révision triennale si le loyer n'est pas fixé par application des
indices (Cass. civ., 10 nov. 1987, n° 86-14.766, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, pan.,
p. 4) comme pour une révision fondée sur l'article L. 145-39 (Cass. 3e
6 févr. 2020, n° 18-24.980).
civ.,
Alors que l'article R. 145-10 précise que pour les locaux monovalents, le loyer
« peut » être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité
considérée, la jurisprudence estime que le prix du bail doit être déterminé
selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, s'il en existe
un (Cass. civ., 8 janv. 1980, D. 1980, I.R. 247), car il s'agit d'un régime autonome
de détermination de la valeur locative excluant une approche selon
le droit commun prévue par l'article L. 145-33 (Cass. 3e
civ., 29 sept. 2004,
n° 03-12.624, Loyers et copr. 2004, comm. 206, note P.-H. Brault - CA Paris,
31 mars 2010, n° 08/21291, AJDI 2010, p. 724). La méthode d'évaluation en
fonction des usages serait cependant facultative pour les locaux monovalents
en général, mais obligatoire pour les cinémas (voir infra).
Code de commerce. Deuxième partie : Réglementaire · 385

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