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DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-10 (suite)
À défaut d'usage établi, le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative
selon le droit commun (Cass. civ., 3 mai 1978, Bull. civ. III, p. 141 - CA Paris,
5 avr. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1979, 2, p. 502).
Les juges du fond ont toute latitude pour adopter le mode de calcul qui
leur paraît le meilleur sans avoir à s'expliquer sur le choix de la méthode
dite « hôtelière » ou de toute autre méthode d'évaluation (Cass. civ.,
14 mars 1979, Gaz. Pal. Rec. 1979, 2, som., p. 306 - Cass. civ., 24 oct. 1979,
Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, p. 86 - Cass. 3e
Gaz. Pal. Rec. 2003, som., p. 523, note J.-D. Barbier - Cass. 3e
n° 06-14.176).
Clauses de loyer
variable
Même en présence d'un local réputé monovalent (hôtel), une clause de loyer
variable est de nature à exclure toute fixation judiciaire du loyer en renouvellement
(Cass. 3e
civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153, Loyers et copr. 2002, chron. 6,
par P.-H. Brault), et ce sauf si le contrat prévoit de recourir au juge des loyers
commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative (v. annot.
sous art. L. 145-33).
Exclusion
des critères des
articles R. 145-3
à R. 145-8
L'article R. 145-10 exclut l'application des critères des articles R. 145-3 à
R. 145-8, notamment les dispositions relatives aux abattements pour améliorations
(Cass. 3e
civ., 1er
comm. 196, note P.-H. Brault et P. Pereira - Cass. 3e
mars 2000, n° 98-14.763, Loyers et copr. 2000,
civ., 3 mai 2007,
n° 06-11.210, Gaz. Pal., 26 juill. 2007, p. 20, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 2007, comm. 127, note P.-H. Brault - Cass. 3e
civ., 5 oct. 2017,
n° 16-18.059, Gaz. Pal., 21 nov. 2017, p. 72, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 2017, comm. 236, note P.-H. Brault ; AJDI 2018, p. 120, note
J.-P. Blatter).
Un abattement pour clause exorbitante de droit commun, alors que le transfert
d'une obligation de travaux sur le locataire est au demeurant d'usage dans
les baux d'hôtels, est donc dépourvu de fondement (CA Paris, 7 avr. 2021,
n° 18/08637) de même que la prise en compte du remboursement de la
taxe foncière et des travaux liés à la vétusté (CA Nîmes, 9 mai 2019,
n° 18/02326).
L'application de l'usage pour la détermination de la valeur locative d'une
clinique exclut qu'il puisse être fait application de l'article R. 145-8 pour les
travaux d'améliorations et les mises en conformité normalement à charge du
bailleur (CA Paris, 31 mars 2010, n° 08/21291, AJDI 2010, p. 724).
Cependant, il a été jugé qu'une clause « tout commerce » peut justifier une
majoration de 10 % (Cass. 3e
civ., 25 sept. 2002, n° 01-10.265,
civ.,
3 nov. 2005, n° 04-16.376, Loyers et copr. 2005, comm. 225, note P.-H. Brault ;
Gaz. Pal., 17 juin 2006, p. 11, note J.-D. Barbier - Cass. 3e
civ., 15 mai 2007,
civ., 3 nov. 2005, n° 04-16.376, Loyers et
copr. 2005, comm. 225, note P.-H. Brault ; Gaz. Pal., 17 juin 2006, p. 11, note
J.-D. Barbier ; AJDI 2006, p. 197, note M.-P. Dumont) et certaines juridictions
du fond continuent d'appliquer un abattement sur le fondement de l'article
R. 145-8 pour des locaux monovalents (TJ Paris, 23 janv. 2020, n° 17/10268,
JCP E juill. 2020, 1327, note P.-H. Brault)
Loyer en cas
de polyvalence
Dans le cas où la monovalence n'a pas été retenue en raison d'une souslocation
d'une boutique exploitée de façon totalement autonome, le loyer doit
être fixé selon la règle du plafonnement, en recherchant néanmoins si la valeur
locative n'est pas inférieure au loyer plafonné, la méthode hôtelière étant
retenue pour la partie des locaux exploitée en hôtel et la méthode métrique
pour la partie des locaux sous- loués (CA Paris, 14 oct. 2009, n° 08/10848).
En cas de pluralité d'activité exercée par le locataire et excluant la monovalence
(cf. supra), le principe du plafonnement est retenu pour l'ensemble des
locaux loués (CA Aix- en- Provence, 8 juill. 2021, n° 20/09182 - CA Paris,
14 oct. 2020, n° 18/03355), le déplafonnement pouvant intervenir en cas
de modification notable d'un des éléments de la valeur locative visés à l'article
L. 145-33, ce qui pourra alors justifier la méthode hôtelière pour l'appréciation
de la valeur locative (Cass. 3e
civ., 12 avr. 2018, n° 17-15.202, Loyers
et copr. 2018, comm. 174, note P.-H. Brault).
386 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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