L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 388

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DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-10 (suite)
établissements hôteliers à faible rentabilité et en tenant compte du résultat brut
d'exploitation (RBE) (v. notamment : J.-J. Martel, « Méthode hôtelière : vers une
nouvelle guerre des boutons ? », AJDI 2023, p. 553 ; P. Lesieur, « La détermination
des loyers en méthode hôtelière au crible d'une réflexion transparente et
d'études », AJDI 2023, p. 756 ; A. Jacquin et J. Leymarie, « La méthode hôtelière
actualisée : la guerre des étoiles ! », Gaz. Pal., 14 nov. 2023, p. 37, n° 456d3 ;
P. Colomer et A. Odile, « Les clés de la valeur locative des hôtels », Gaz. Pal.,
14 nov. 2023, p. 62, n° 456a3). Les méthodes d'exploitation hôtelière ayant
fortement évolué, la méthode hôtelière actualisée en 2016 est donc sujette à
de nouvelles actualisations.
Caractéristiques
de la méthode
hôtelière
actualisée
La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence
à une recette théorique globale maximum hors taxes déterminée à partir des
prix réellement praticables au regard de la catégorie de l'établissement, de sa
situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement
un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation
prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage
sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou
charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur.
Cette nouvelle méthode hôtelière est désormais retenue par la jurisprudence
(notamment : CA Paris, 10 mai 2023, n° 20/08426 - CA Paris, 28 juin 2023,
n° 21/00965 - J.-J. Martel, P. Colomer et B. Robine, « Méthode hôtelière
actualisée : son bien- fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence »,
AJDI mars 2023, p. 188), et la cour de Versailles a estimé qu'elle devait s'appliquer
pour un renouvellement à effet du 1er
octobre 2013, soit sans tenir compte
de sa date de diffusion (CA Versailles, 12 sept. 2019, n° 18/00628, Gaz. Pal.,
12 nov. 2019, n° 363d3, p. 60, note C.-E. Brault). Pour la cour de Paris, la
méthode actualisée n'est pas appropriée à la fixation d'un loyer prenant effet
près de quatre années avant sa publication et sa diffusion, même si la méthode
n'est naturellement pas soumise aux conditions d'application de la loi dans le
temps (CA Paris, 23 nov. 2022, n° 20/05346).
Recette théorique
réalisable
Cette recette n'est plus appréhendée en fonction des tarifs mais en fonction
du chiffre d'affaires réalisable, par comparaison avec d'autres exploitations
du secteur dans la même catégorie, en effectuant tous les correctifs pour tenir
compte des caractéristiques et de l'emplacement.
Cette approche normative s'appuie sur un prix moyen praticable à partir de
données statistiques dont il convient de déduire la TVA et la taxe de séjour le
cas échéant.
Abattement pour
commission
Taux
d'occupation
Taux de recette
On applique ensuite un abattement au titre des commissions versées aux opérateurs
internet (OTA). Cet abattement est désormais moins élevé que celui qui
se trouvait appliqué avec la méthode hôtelière traditionnelle qui tenait compte
de l'importance des remises accordées à la clientèle sur les tarifs affichés.
À la recette théorique praticable, on affecte un taux d'occupation moyen à
partir des sources statistiques, qui prend en considération l'implantation et les
caractéristiques de l'établissement.
Sur la recette hébergement obtenue, on applique un pourcentage variable
suivant la catégorie de l'hôtel : plus la catégorie de l'hôtel est élevée, plus ses
charges fixes sont importantes et le pourcentage est donc inversement proportionnel
à la catégorie.
Après la nouvelle classification hôtelière entrée en vigueur le 27 décembre 2009
et mise en application définitive le 23 juillet 2012, il existe sept catégories
d'hôtels auxquelles s'appliquent divers taux de recettes. Ces taux de recette
peuvent évoluer en fonction des nouvelles préconisations méthodologiques
qui pourraient être retenues au cours des prochaines années :
- hôtel préfecture/0 étoile : de 19 à 25 % ;
- hôtel assimilé 1 étoile : de 16 à 19 % ;
- hôtel assimilé 2 étoiles : de 15 à 18 % ;
- hôtel assimilé 3 étoiles : de 14 à 17 % ;
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