L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 392

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-10 (suite)
B - AUTRES LOCAUX MONOVALENTS
Théâtres - Salles
de spectacles
L'appréciation de la valeur locative des théâtres ne répond pas à une méthode
spécifique, et trois approches éventuellement recoupées peuvent être retenues
(M. Cornaton et S. Fruchter, « On ne badine pas avec la jauge ! Valeur locative
en matière de théâtre », Gaz. Pal., 12 nov. 2019, p. 44) :
- La méthode de la jauge fondée sur la recette maximale découlant des tarifs
pratiqués par l'exploitant ; la valeur locative découle de l'application d'un coefficient
variable, de 4 à 7, à la jauge nette (CA Paris, 19 mars 2008, n° 04/07446,
Loyers et copr. 2008, comm. 225 ; AJDI 2009, p. 824 - TGI Paris, 6 avr. 2007,
Gaz. Pal. Rec., 8 juill. 2008, som., p. 31, note J.-D. Barbier - CA Paris,
30 sept. 2020, n° 18/07548, AJDI 2021, p. 391 - CA Paris, 14 oct. 2020,
n° 18/22316).
- Le prix à la place fondé non pas sur les prix pratiqués mais sur la capacité
d'accueil, les caractéristiques et la situation de l'établissement (cette méthode
intervenant le plus souvent à titre de recoupement).
- La méthode de comparaison par le prix unitaire peut également être retenue
(CA Paris, 2 juill. 2008, n° 06/19420, Loyers et copr. 2009, comm. 13, note
P.-H. Brault).
La valeur locative correspond souvent à la moyenne des résultats
issus de ces méthodes (CA Paris, 30 sept. 2020, n° 18/07548, préc. -
CA Paris, 15 mars 2017, n° 15/05102, Administrer, mai 2017, p. 29, note
M.-L. Sainturat).
Pour les établissements de spectacles, l'appréciation de la valeur locative
intervient, soit sur la base de la jauge majorée d'un pourcentage sur les recettes
du bar (CA Paris, 11 janv. 2002, n° 2000/18125, Loyers et copr., juill. 2002,
comm. 176), soit par la méthode de comparaison avec un prix unitaire pondéré
(CA Paris, 2 juill. 2008, Loyers et copr. 2009, comm. 13, note P.-H. Brault -
CA Paris, 14 janv. 2009, n° 07/22051).
Cinémas
Les établissements de spectacles cinématographiques ont fait l'objet d'un texte
spécifique découlant de la loi n° 2010-1149 du 30 septembre 2010 qui a ajouté
un deuxième alinéa à l'article L. 145-36 du Code de commerce (voir supra).
Il avait été jugé que la valeur locative d'un cinéma relevait de l'appréciation
des juges du fond auxquels il appartenait d'appliquer la méthode d'évaluation
qui leur apparaissait la plus appropriée (Cass. 3e
civ., 25 sept. 2002,
n° 01-10.265, Gaz. Pal. Rec., 1er févr. 2003, p. 26, note J.-D. Barbier), puis
qu'un bailleur ne pouvait invoquer la durée du bail de 12 années pour obtenir
une valeur locative selon la méthode par comparaison au détriment des
usages en vigueur et de la technique à la jauge (Cass. 3e
civ., 29 sept. 2004,
alinéa de
n° 03-12.624, Loyers et copr. 2004, comm. 206, note P.-H. Brault). Désormais,
le caractère facultatif de l'appréciation paraît condamné par le 2e
l'article L. 145-36 du Code de commerce (P.-H. Brault, « De la monovalence
obligée aux usages imposés : quand le législateur fait son cinéma », Loyers et
copr. 2010, alerte 70 ; M.-L. Sainturat, « Loyer du bail révisé ou renouvelé des
cinémas », Administrer, nov. 2010, p. 17).
Traditionnellement, le loyer d'un cinéma pouvait être fixé en fonction :
- de la moyenne des recettes réelles et d'une appréciation fondée sur les
recettes théoriques (à l'unité fauteuil) ;
- de la recette réelle avec un pourcentage sur les recettes de billetterie et
les recettes annexes, recoupées par une méthode à la surface, avec le cas
échéant un abattement sur le prix unitaire compte tenu de la spécificité des
locaux (CA Paris, 29 janv. 2003, n° 2001/00984, Gaz. Pal. I., p. 1789, note
P.-H. Brault) ;
- de la recette théorique à laquelle on applique un pourcentage en fonction de
l'emplacement des lieux loués et le cas échéant un abattement pour charges
exorbitantes de droit commun et travaux financés par le preneur (CA Paris,
5 juill. 2006, Gaz. Pal., 15 déc. 2006, p. 30, note P.-H. Brault).
392 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
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