L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 399

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article R. 145-11 (suite)
Un bail étant « tous commerces », un avenant qui précise que les lieux loués
sont destinés à une société d'administration d'immeubles et de transaction
immobilière ne vaut pas limitation à un usage de bureaux (Cass. 3e
civ., 25 mai
1992, n° 91-12.559, Gaz. Pal. Rec. 1992, 2, p. 653, note J.-D. Barbier). De
même, dès lors que les différentes activités prévues au bail sont des activités
de bureaux, la clause autorisant la cession à un successeur pour tous commerces,
ne concerne pas l'affectation de locaux, les juges du fond interprétant
souverainement la commune intention des parties (Cass. 3e
civ., 16 déc. 1992,
n° 91-12.655, Gaz. Pal. Rec., 21 déc. 1993, p. 9, note J.-D. Barbier).
Usage mixte
En revanche, le fait qu'une partie des locaux soit affectée à usage d'habitation
n'est pas incompatible avec l'application des dispositions de l'article
R. 145-11 (Cass. 3e
civ., 14 juin 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978, 2, som., p. 302 ;
AJPI 1979, n° 4, p. 44 - CA Paris, 2 oct. 1979, AJPI 1980, p. 162 - CA Paris,
11 avr. 1991, Loyers et copr. 1991, n° 309) notamment lorsque le preneur
est autorisé à loger sur place un dirigeant de l'entreprise (Cass. 3e
civ.,
8 janv. 1980, n° 78-13.060, AJCP 1980, IV, p. 108). En présence d'usage mixte,
seule l'affectation commerciale à usage de bureaux doit être prise en considération
(Cass. 3e
civ., 21 févr. 1996, n° 94-12.860, Loyers et copr. 1996 n° 439,
Gaz. Pal. Rec. 1996, 2, pan., p. 258 ; Bull. civ. III, n° 49). Néanmoins, l'article
R. 145-11 ne s'applique pas en présence d'une affectation mixte lorsque
la majeure partie des lieux est utilisée à usage d'habitation (Cass. 3e
civ.,
10 oct. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1981, pan., p. 11 ; Rev. loyers 1980 p. 103 -
Cass. 3e
civ., 13 mai 1980, Gaz. Pal. Rec. 1980, 2, som., p. 423).
Assiette locative
Fixation du loyer
L'article R. 145-11 s'applique pour des locaux comportant en outre des caves
et des parkings (CA Versailles, 6 avr. 2006, n° 05/02887, D. 2007, pan. 1835,
note L. Rozès).
Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé par référence
aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Cette modalité de fixation
est dérogatoire aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code
de commerce, l'article R. 145-11 ne renvoyant qu'aux seuls alinéas 2 et 3
de l'article R. 145-7 : les prix de références pourront être corrigés pour tenir
compte des différences entres les locaux et seront réajustés en fonction de leur
date ou de leurs modalités de fixation (Cass. 3e
civ., 4 mai 2004, n° 03-11.086,
Administrer juill. 2004, p. 25, note D. Lipman- W. Boccara).
Les locaux
de bureaux situés
en étage
L'offre substantielle d'immeubles à usage de bureaux conduit à fixer le montant
du loyer de renouvellement des locaux à usage de bureaux par référence au
seul prix de marché pour des locaux équivalents situés dans le même secteur
géographique (CA Paris, 3 oct. 2007, Juris-Data n° 2007-347225 - CA Paris,
12 sept. 2007, Juris-Data n° 2007-346103 - CA Paris, 7 juin 2006, Juris-Data
n° 2006-306323).
Il est par ailleurs admis pour la détermination du loyer de ne pas retenir de pondération,
la valeur locative étant fixée en fonction de la surface utile (CA Paris,
21 mars 2007, Juris- Data n° 2007-331645). Néanmoins, des valeurs unitaires
différentes pourront être appliquées si les locaux présentent des caractéristiques
différentes, par exemple une ventilation du loyer par étage pour tenir
compte des conditions de luminosité (H. Sainsard, « La fixation des loyers de
bureaux », AJDI 2007, p. 976).
Les bureaux
boutiques
Il en va différemment pour les boutiques dans lesquelles s'exercent des activités
assimilées à l'usage de bureaux (agences immobilières, agences de voyage,
banques), s'agissant de locaux dans lesquels la réception de la clientèle
constitue une part significative de l'activité entraînant une valeur d'emplacement
qui peut donner lieu à la pratique du pas- de- porte. Dans le cadre de la
recherche de la valeur locative, il est alors nécessaire de retenir une surface
pondérée (CA Versailles, 3 mai 2016, n° 15/00649 - CA Paris, 13 oct. 2021,
n° 18/23096), et si les locaux comportent des étages, une pondération ne
s'appliquera que s'ils ne peuvent être utilisés de façon indépendante (par ex. :
absence d'accès distinct par des parties communes) (CA Paris, 8 juill. 2009,
n° 08/03351 - CA Paris 18 nov. 2020, n° 18/04724).
Les prix de référence sont recherchés dans des locations de boutiques affectées
à usage de bureaux ou à défaut en les corrigeant en fonction des activités
exercées comparables tant en ce qui concerne leurs caractéristiques que leur
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