L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 45

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-2 (suite)
de la faculté de donner congé à tout moment (CA Paris, 22 oct. 1991, Loyers
et copr. 1991, comm. 470 ; Administrer, févr. 1992, p. 58 - TGI Niort,
25 nov. 1996, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, som., p. 144, note P.-H. Brault -
CA Paris, 28 févr. 1997, Loyers et copr. 1997, comm. 174). L'article 57 A
s'appliquant même aux sociétés ayant une forme commerciale, le locataire
en conservait le bénéfice même en cas d'application volontaire du statut des
baux commerciaux (Cass. 3e
civ., 7 nov. 2001, n° 99-20.976, Rev. loyers 2002,
p. 40, note V. Canu ; JCP E 2002, n° 1166, p. 1293, note O. Barret). Rappelons
toutefois que l'article 57 A ne s'appliquait pas aux baux en cours lors de
l'entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e
n° 99-15.242, Gaz. Pal. 2002, 1, 65, note J.-D. Barbier).
civ., 25 avr. 2001,
Désormais, l'adoption du statut des baux commerciaux par un professionnel
a pour effet d'exclure totalement les dispositions de l'article 57 A de la loi du
23 décembre 1986. Le texte précisant que l'adoption du statut des baux commerciaux
intervient « par dérogation à l'article 57 A », le locataire professionnel
perd la faculté de donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six
mois. Avant la réforme, le professionnel pouvait cumuler les avantages des
deux statuts, en bénéficiant du statut des baux commerciaux sans renoncer à la
faculté d'ordre public de donner congé conformément à l'article 57 A. Depuis
la réforme, cette faculté est exclue.
L'article 57 A a d'ailleurs lui aussi été modifié par la loi du 4 août 2008. Il dispose
désormais expressément que les parties peuvent y « déroger » et il renvoie
à l'article L. 145-2 du Code de commerce, ce qui confirme bien l'exclusion
totale des dispositions de l'article 57 A en cas d'adoption du statut des baux
commerciaux.
Pour le surplus, la jurisprudence antérieure à la loi du 4 août 2008 sur l'existence
et la portée de l'extension volontaire du statut demeure d'actualité.
C - APPLICATION DE LA LOI NOUVELLE DANS LE TEMPS
Droit transitoire
Conformément aux principes généraux du droit transitoire, la loi nouvelle ne
peut pas s'appliquer aux procédures en cours (CEDH, 28 oct. 1999, D. 2000,
som., p. 184, note N. Fricero - Cass., ass. plén., 23 janv. 2004, n° 03-13.617,
Administrer, mars 2004, p. 21, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2004, n° 50,
obs. P.-H. Brault ; AJDI 2004, p. 201, note J.-P. Blatter ; D. 2005, pan., p. 1097,
obs. L. Rozès).
La loi du 4 août 2008 intervenant dans un domaine contractuel ne devrait
pas non plus s'appliquer aux contrats en cours à sa date d'entrée en vigueur.
La loi ancienne, qui existait à la date de signature du contrat, devrait survivre
et les locataires professionnels dont les baux sont en cours ne devraient
pas perdre le bénéfice de l'article 57 A concernant la faculté de donner
congé à tout moment. Toutefois, l'on pourrait considérer que la réforme
intervient dans des matières statutaires (statut des baux professionnels et
statut des baux commerciaux) et est comme telle d'application immédiate,
mais une telle interprétation aurait des conséquences catastrophiques pour
les locataires qui auraient donné congé, voire qui auraient déménagé avant
la réforme.
VIII - EXCLUSION DU STATUT
EN CAS D'EXPROPRIATION
Expropriation
II. - Toutefois, les dispositions
du présent chapitre ne sont pas
applicables aux autorisations
d'occupation précaire accordées
par l'administration sur un
immeuble acquis par elle à la
suite d'une déclaration d'utilité
publique.
Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions d'occupation
précaire (v. art. L. 145-5-1 C. com). Il ne s'applique pas, a fortiori, à
une autorisation d'occupation précaire accordée par l'Administration sur un
immeuble acquis par expropriation.
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