L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 48

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-4 (suite)
Congé
du locataire
Réformes
de 2014 et 2015
Toutefois, le preneur a la faculté
de donner congé à l'expiration
d'une période triennale,
au moins six mois à l'avance,
par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception
ou par acte extrajudiciaire. Les
baux conclus pour une durée
supérieure à neuf ans, les baux
des locaux construits en vue
d'une seule utilisation, les baux
des locaux à usage exclusif de
bureaux et ceux des locaux de
stockage mentionnés au 3° du III
de l'article 231 ter du Code
général des impôts peuvent comporter
des stipulations contraires.
II - CONGÉ TRIENNAL DU LOCATAIRE
Le locataire a la faculté de donner congé, sans motif particulier, à l'expiration
d'une période triennale. Il n'a pas l'obligation de motiver son congé
(Cass. 3e
civ., 16 nov. 1994, n° 92-18.280, Gaz. Pal. Rec. 1995, 1, pan.,
p. 69 ; Rev. loyers 1996, 22 ; voir C. Daumas, « Le congé triennal du preneur »,
Administrer, oct. 1999, p. 12 ; T. Grundeler, « La rupture unilatérale du bail
par le locataire commerçant », Administrer, mai 1996, p. 11 ; J.-P. Blatter, « Le
congé triennal », AJDI 2021, p. 13).
Cependant, lorsque le bail est en cours de tacite prolongation, le congé peut
être signifié à tout moment, sans attendre le terme d'une période triennale
(Cass. 3e
civ., 7 déc. 2004, n° 03-19.226, Gaz. Pal. 2005, p. 1246, note
J.-D. Barbier).
A - FORMES ET DÉLAIS
Concernant la forme du congé, le texte a été maladroitement modifié à
deux reprises, par la loi du 18 juin 2014 (J.-D. Barbier, « La procédure et
les actes extrajudiciaires », Loyers et copr., sept. 2014, p. 33 ; « Le décret du
3 novembre 2014 », Administrer, déc. 2014, p. 14 ; C.-E. Brault, « Les congés
à échéance triennale et l'application de la loi du 18 juin 2014 dans le temps »,
Gaz. Pal., 5 juill. 2016, p. 25), puis par celle du 6 août 2015 (J.-D. Barbier, « La
nouvelle forme des notifications », Administrer, déc. 2015, p. 11 ; C.-E. Brault,
« La loi Macron et le bail commercial », Gaz. Pal., 24 nov. 2015, doct., p. 17).
Avant ces réformes, le congé devait, à peine de nullité, être signifié par acte
extrajudiciaire, même en présence d'une clause contractuelle prévoyant la notification
par lettre recommandée avec accusé de réception, une telle clause étant
nulle. La Cour de cassation avait retenu dans de nombreux arrêts, le caractère
impératif de l'acte extrajudiciaire, nonobstant toute clause contraire, et la nullité
des congés délivrés par lettres recommandées (Cass. 3e
n° 93-20.842, Gaz. Pal. Rec. 1996, 1, p. 257, note J.-D. Barbier JCP 1997,
22778, note B. Boccara ; Loyers et copr. 1996, comm. 216 - Cass. 3e
civ., 10 nov. 1999, n° 97-21.942, Gaz. Pal. Rec. 2000, som., p. 1192,
note J.-D. Barbier - CA Paris, 13 déc. 2000, Loyers et copr. 2001, comm. 64,
note P.-H. Brault et P. Pereira). Le preneur qui s'était abstenu de procéder par
acte extrajudiciaire n'avait pas valablement donné congé et l'article 114 du
Code de procédure civile n'était pas applicable (Cass. 3e
civ., 13 déc. 2000,
n° 99-14.878, Gaz. Pal. 2001, som., p. 196).
Il n'y avait pas lieu de s'interroger sur la bonne ou la mauvaise foi du bailleur destinataire
du congé irrégulier (Cass. 3e
p. 260, note P.-H. Brault - Cass. 3e
note Teillais - Cass. 3e
le fait de se prévaloir de l'irrégularité de congé ne constituant pas un abus de
droit (Cass. 3e
civ., 7 févr. 1996, Gaz. Pal. Rec. 1996, 1,
civ., 13 janv. 1999, Rev. loyers 1999, p. 336,
civ., 4 mai 2000, Loyers et copr. 2000, comm. 224),
civ., 27 juin 2001, n° 99-17.737, Gaz. Pal. Rec. 2002, som.,
p. 161, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2001, comm. 227, note P.-H. Brault).
La bonne foi du locataire était indifférente (CA Paris, 24 oct. 1997, Loyers et
copr. 1998, comm. 96).
Acceptation
de la résiliation
Toutefois, un congé délivré par lettre recommandée pouvait être accepté par le
bailleur, dans le cadre d'un accord transactionnel matérialisé par un échange
de lettres (Cass. 3e
civ., 27 mai 1998, n° 96-15.884). La reprise des clés par le
bailleur peut valoir renonciation à invoquer la nullité du congé (CA Versailles,
30 oct. 1997, D. affaires 1998, 141). Nonobstant la violation des conditions de
formes et de délais, les juges peuvent estimer, interprétant souverainement la
volonté des parties, qu'elles ont convenu de l'extinction du bail à une certaine
date (Cass. 3e
civ., 2 oct. 1996, n° 95-10.167).
Responsabilité
du rédacteur
d'acte
La responsabilité du rédacteur d'acte, qui avait prévu un congé par lettre recommandée,
pouvait être engagée (CA Paris, 5 nov. 1996, Loyers et copr. 1997,
n° 48, note P.-H. Brault - CA Paris, 15 oct. 1996, Administrer, avr. 1997,
P. 38, note B. Boccara - CA Paris, 23 mai 2001, Loyers et copr. 2001, n° 287 -
CA Paris, 17 mai 2002, Administrer, août-sept. 2002, P. 44, note B. Boccara).
civ., 24 janv. 1996,
civ.,
30 mai 1996, n° 94-14.431, Administrer, juill. 1997, p. 29, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e
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