L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 72

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Réforme
du 4 août 2008
Article L. 145-9 (suite)
L'article L. 145-9 du Code de commerce a été modifié par la loi dite LME du
4 août 2008 (J. Monéger et P.-H. Brault, « La modernisation du statut des baux
dans la loi de modernisation de l'économie n° 2008-776 du 4 août 2008 »,
Loyers et copr. 2008, étude 8) :
- Première modification : antérieurement à cette réforme, la date d'effet des
congés ou des demandes de renouvellement était déterminée par les usages
locaux. Désormais, les textes font référence au dernier jour des trimestres civils.
- La seconde modification, à l'alinéa 2, est une simple précision qui entérine
la jurisprudence antérieure : la demande de renouvellement, comme un congé,
met fin au bail. On avait observé que la jurisprudence des années 1990 avait
placé la demande de renouvellement « au même rang que le congé, en tant
qu'acte unilatéral par lequel son auteur met fin au bail en cours, quelle que
soit la position adoptée par l'autre partie » (note J.-D. Barbier sous Cass. 3e
civ.,
27 nov. 1990, n° 89-19.488, Gaz. Pal. Rec. 1991, 2, p. 471). La jurisprudence
est consacrée par le texte (J.-D. Barbier, « La concurrence du congé et de la
demande de renouvellement », Gaz. Pal., 28 févr. 2023, doctr. p. 38).
Réforme
du 22 mars 2012
La loi du 22 mars 2012 a précisé la terminologie. La notion de « tacite reconduction
», susceptible d'entretenir une confusion avec le renouvellement, a été
remplacée par l'expression plus exacte de « tacite prolongation ». La réforme
a également précisé la date d'effet du congé, d'une part, lorsque le bail expire
à une date autre qu'un terme trimestriel, et d'autre part, en cas de tacite prolongation,
pour mettre fin aux incertitudes antérieures (C.-E. Brault, « La loi du
22 mars 2012 et le bail commercial » : Gaz. Pal., 30 juin 2012, p. 6).
Réforme
du 18 juin 2014
L'article L. 145-9 du Code de commerce a à nouveau été modifié par la loi du
18 juin 2014. Il fut précisé que le congé, qui devrait jusqu'à présent être signifié par
acte de commissaire de justice, pouvait être notifié par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception (J.-D. Barbier, « La procédure et les actes extrajudiciaires
», Loyers et copr. sept. 2014, doss. n° 9 ; C.-E. Brault, « La loi du 18 juin 2014 :
le congé et les évolutions procédurales », Gaz. Pal., 9 août 2014, p. 37).
Réforme
du 6 août 2015
Mais le législateur, décidément hésitant, fit marche arrière et la loi du
6 août 2015 modifia à nouveau le texte pour préciser que le congé doit bien
être signifié par acte extrajudiciaire. C'est le texte actuellement en vigueur
(C.-E. Brault, « La loi Macron et le bail commercial », Gaz. Pal., 24 nov. 2015,
p. 17 ; J.-P. Blatter, « La date de délivrance des actes en matière de bail commercial
; une fausse bonne idée », AJDI 2016, p. 237).
Seul le congé donné par le locataire pour le terme d'une période triennale
peut être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, comme
prévu à l'article L. 145-4 du Code de commerce. Mais s'il est donné pour une
date autre que le terme d'une période triennale, par exemple pour le terme
d'un bail de dix ans ou, en tacite prolongation, par exemple pour la fin de la
onzième année, il doit alors être signifié par exploit de commissaire de justice
(CA Grenoble, ch. com., 9 sept. 2021, n° 19/04570, Gaz. Pal., 1er
mars 2022,
p. 52, note C.-E. Brault). Ce n'était sans doute pas le souhait du législateur,
mais les textes ont été mal rédigés.
Droit transitoire
La succession de réformes contradictoires peut poser des difficultés de droit
transitoire (voir notamment J.-D. Barbier, « Le décret du 3 nov. 2014 »,
Administrer déc. 2014, p. 14, spé. I, B, p. 15 ; C.-E. Brault, « Les congés à
échéance triennale et l'application de la loi du 18 juin 2014 dans le temps »,
Gaz. Pal., 5 juill. 2016, p. 60).
La loi du 4 août 2008, en ce qu'elle impose de délivrer le congé pour le dernier
jour d'un trimestre civil, a été jugée applicable aux contrats en cours, car
les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se
produisent (Cass. 3e
civ., 3 juill. 2013, n° 12-21.541, Gaz. Pal., 3 août 2013,
p. 34, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2013, comm. 275).
Accords amiables
Les règles légales n'empêchent pas les accords amiables et, en l'absence de
tout congé, le renouvellement du bail peut résulter d'un échange de lettres
(Cass. 3e
J.-D. Barbier - Cass. 3e
civ., 10 oct. 2001, n° 00-10.807, Gaz. Pal. Rec. 2002, P. 78, note
civ., 15 mai 1996, Gaz. Pal. Rec. 1996, 2, p. 566, note
P.-H. Brault). Bien plus, il peut être convenu, dans un bail, que le renouvellement
interviendra automatiquement à l'issue des neuf ans, le bailleur étant dispensé de
signifier un congé (Cass. 3e
civ., 27 oct. 2004, n° 03-15.769, Gaz. Pal. Rec. 2005,
p. 1249, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2005, n° 33, note P.-H. Brault ).
72 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
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