L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 88

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
au préjudice causé par le défaut
de renouvellement.
Cette indemnité comprend
notamment la valeur marchande
du fonds de commerce, déterminée
suivant les usages de la
profession, augmentée éventuellement
des frais normaux
de déménagement et de réinstallation,
ainsi que des frais et
droits de mutation à payer pour
un fonds de même valeur, sauf
dans le cas où le propriétaire fait
la preuve que le préjudice est
moindre.
p. 23, note C.-E. Brault - Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-24.251, Gaz. Pal.,
19 avr. 2013, p. 30, note C.-E. Brault - CA Toulouse, 13 mai 2020, n° 18/01310,
Gaz. Pal., 30 juin 2020, p. 81, obs. S. Chastagnier).
Le refus de renouvellement procède d'un congé dont le bailleur prend l'initiative
(article L. 145-9) d'une réponse à une demande de renouvellement
du preneur (article L. 145-10) ou de l'exercice du droit d'option du bailleur
(article L. 145-57).
Ce refus de renouvellement a pour objet d'évincer le preneur, soit en lui versant
l'indemnité d'éviction découlant de l'alinéa 2 de l'article L. 145-14, soit sans
indemnité d'éviction si les motifs graves et légitimes (article L. 145-17) sont
reconnus suffisamment graves et fondés par la juridiction saisie, ou si le bailleur
est reconnu fondé en sa dénégation du droit au bénéfice du statut des baux
commerciaux ou du droit au renouvellement (v. infra : annot. sous L. 145-17).
Le preneur qui a contesté les motifs dans le délai de deux ans peut solliciter
le paiement de l'indemnité d'éviction sans se voir opposer la prescription
(Cass. 3e
civ., 16 déc. 2014, n° 13-20.329, Gaz. Pal., 14 avr. 2015, p. 26, note
civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.807,
civ, 14 mars 2019,
J.-D. Barbier) et si une instance est déjà ouverte, cette contestation peut résulter
de la signification de conclusions (Cass. 3e
Loyers et copr. 2019, comm. 56, note E. Chavance - Cass. 3e
n° 18-11.260, AJDI 2019, p. 800, obs. P. Haas).
Constitutionnalité
Une QPC avait été déposée sur la constitutionnalité de l'article L. 145-14
en raison de l'absence de plafond du montant de l'indemnité d'éviction qui
pouvait dépasser la valeur vénale de l'immeuble (Cass. 3e
civ., n° 20-40.059,
10 déc. 2020, Gaz. Pal., 23 févr. 2021, p. 61, note C.-E. Brault ; AJDI 2021,
p. 121, note J.-P. Blatter), et le Conseil constitutionnel s'est prononcé en faveur
de la conformité du texte à la Constitution, car l'atteinte au droit de propriété
est justifiée par un objectif d'intérêt général et est limitée car l'indemnité ne
comprend que la part de la valeur marchande du fonds de commerce perdue
par le locataire, peu important que cette valeur soit ou non supérieure à celle
de l'immeuble (Cons. const., 5 mars 2021, n° 2020-887, QPC, Loyers et
copr. 2021, alerte 32, focus par J. Monéger).
Ordre public
Un bailleur pourrait renoncer par avance à refuser le renouvellement du
bail (Cass. 3e
civ., 20 juin 1990, n° 89-12.283, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, pan.,
civ., 27 oct. 2004, n° 03-15.770,
civ., 12 déc. 2012, n° 11-20.727).
p. 212), en consentant une promesse de renouvellement dont la validité a
été consacrée par la jurisprudence (Cass. 3e
Loyers et copr. 2005, comm. 33, note P.-H. Brault ; AJDI 2005, p. 572, obs.
M.-P. Dumont - Cass. 3e
En revanche, le droit au renouvellement étant d'ordre public, le locataire ne
pouvait y renoncer qu'une fois que ce droit a été acquis, ce qui exclut toute
renonciation à la conclusion du bail (Cass. 3e
civ., 8 avr. 2010, n° 09-10.926,
AJDI 2010, p. 718, note J.-P. Blatter). Depuis la loi du 18 juin 2014 (voir
article L. 145-15), toute clause privant le preneur du droit à indemnité d'éviction
est réputée non écrite (Cass. 3e
civ., 21 avr. 2022, n° 21-10.375, Gaz. Pal.,
5 juill. 2022, p. 61, note, J.-D. Barbier), et cette sanction dont la mise en œuvre
n'est pas soumise à prescription est applicable aux baux en cours (Cass. 3e
civ.,
19 nov. 2020, n° 19-20.405, Gaz. Pal., 23 févr. 2021, p. 56, note C.-E. Brault).
La haute juridiction a ensuite précisé que la loi nouvelle avec la sanction du
réputé non écrit était applicable aux baux en cours, quand bien même la prescription
de l'action en nullité des clauses contraires au statut était antérieurement
acquise (Cass. 3e
civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Gaz. Pal., 9 janv. 2024, p. 2,
note D. Houtcieff ; AJDI 2024, p. 124, note J.-P. Blatter). Mais cette sanction
n'est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l'entrée en vigueur de la loi,
sans ouvrir le droit au renouvellement du locataire (Cass. 3e
civ., 16 nov. 2023,
n° 22-14.089). Désormais, une renonciation à la propriété commerciale contenue
dans un bail commercial conclu près de deux ans à l'issue d'un bail dérogatoire,
soit à une date où le locataire bénéficiait du statut, doit être déclarée
non écrite (Cass. 3e
civ., 21 avr. 2022, n° 21-10.375, Gaz. Pal., 5 juill. 2022,
p. 61, note J.-D. Barbier ; D. 2022, p. 1375, note M.-P. Dumont).
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