L'expert - Le statut des baux commerciaux - 2e - 90

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DE COMMERCE
ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Article L. 145-14 (suite)
CA Paris, 9 juin 2010, n° 08/02752 - CA Paris, 25 sept. 2013, n° 11/20109,
Gaz. Pal., 24 nov. 2013, p. 35, note A. Jacquin - Cass. 3e
civ., 17 nov. 2016,
n° 15-19.741 - CA Paris, 2 mai 2018, n° 16/12170).
Pour certaines indemnités annexes, c'est au bailleur d'établir que le preneur ne se
réinstallera pas (v. infra : obs. sur indemnité de remploi et frais de réinstallation).
Autres préjudices
Cependant, la fixation de l'indemnité d'éviction n'est pas exclusive de l'indemnisation
d'un préjudice entraîné par l'inexécution par le bailleur de travaux
lui incombant et indispensables à la poursuite de l'exploitation (CA Paris,
11 mars 2004, n° 02/20664).
Un preneur qui n'a pu poursuivre ses activités jusqu'au paiement de l'indemnité
d'éviction du fait d'un manquement du bailleur est fondé à solliciter
la séparation du préjudice qui en découle (Cass. 3e
civ., 18 févr. 2014,
n° 12-28.677). Le préjudice résultant de la perte du droit au maintien dans
les lieux est distinct de celui réparé par l'indemnité d'éviction (Cass. 3e
civ.,
28 nov. 2019, n° 18-18.862, Gaz. Pal., 10 mars 2020, p. 75, note C.-E. Brault -
Cass. 3e
J.-D. Barbier - Cass. 3e
Pouvoir du juge
p. 64, note J.-D. Barbier - Cass. 3e
Administrer, févr. 2023, p. 36, note S. Guillaume).
Aucune règle impérative ne s'impose pour le calcul de l'indemnité d'éviction
(Cass. 3e
disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier l'indemnité selon la méthode
qui lui paraît la plus appropriée (Cass. 3e
Cass. 3e
13 janv. 2015, n° 13-25.427 - Cass. 3e
AJDI 2017, p. 441).
Préjudice
aléatoire
civ., 4 janv. 2012, n° 10-27.752 ; AJDI 2012, p. 442 - Cass. 3e
civ., 30 mai 2017, n° 16-10.513,
civ.,
Le préjudice devant découler du refus de renouvellement, le preneur ne peut
revendiquer un préjudice aléatoire qui ne résulterait pas directement du refus
de renouvellement, telle l'impossibilité de céder son droit au bail dans le cadre
de son départ à la retraite (Cass. 3e
civ., 4 janv. 2012, n° 10-27.752, AJDI 2012,
p. 423). Mais une cour d'appel doit caractériser l'absence de probabilité de
succès lorsqu'un preneur revendique la perte de chance d'obtenir la gérance
d'un débit de tabac (Cass. 3e
civ., 3 juill. 2002, n° 00-22.504, Gaz. Pal.,
18 oct. 2003, p. 35, note J.-D. Barbier ; AJDI 2002, p. 849, obs. M.-P. Dumont).
Incidence fiscale
La jurisprudence refuse de prendre en compte l'incidence fiscale découlant
du versement de l'indemnité d'éviction, l'impôt payé par le preneur au
titre des plus- values étant la conséquence de son enrichissement et non de
l'éviction (Cass. 3e
civ., 25 avr. 1968, n° 66-12.743, Bull. civ. III, n° 168 -
Cass. 3e civ., 15 juin 1994, n° 92-14.172, AJPI 1994, p. 641, note J. Derruppé ;
Loyers et copr. 1995, comm. 165, note P.-H. Brault - CA Paris, 23 nov. 2005,
n° 04/13693 - CA Aix- en- Provence, 18 nov. 2011, n° 10/08641 - CA Paris,
29 mai 2013, n° 11/07796 - TJ Paris, 21 janv. 2021, n° 16/16344 - voir
sur cette question : D. Schmitt, « Indemnité d'éviction et imposition de plusvalues
», Gaz. Pal. Rec. 2005, doct., p. 899).
Bail mixte
En cas de bail mixte à usage commercial et d'habitation, l'indemnisation ne
pourra être limitée au seul préjudice de l'éviction de la partie commerciale
mais devra tenir compte de l'ensemble des locaux, puisque le bail unique
permettait au locataire évincé de prétendre à un droit au renouvellement pour
la totalité (Cass. 3e
civ., 1er
oct. 1997, n° 95-14.322, Loyers et copr. 1998,
comm. 72 - TGI Paris, 28 nov. 2002, Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, som., p. 2022).
B - DÉBITEUR DE L'INDEMNITÉ
Vente
de l'immeuble
C'est le bailleur qui a pris l'initiative du refus de renouvellement qui est tenu au
paiement de l'indemnité d'éviction, sans que la vente de l'immeuble ne puisse
le décharger de cette obligation (Cass. 3e
1968, 2, p. 272, note P.-H. Brault - Cass. 3e
civ., 25 avr. 1968, Gaz. Pal. Rec. ,
civ., 27 oct. 1993, n° 91-18.859 -
Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, n° 96-13.616, Administrer, mai 1998, p. 33, note
J.-D. Barbier), et cette jurisprudence est constante car il s'agit d'une dette
civ., 21 juin 1972, n° 71-10.437, Bull. civ. III, n° 415), le juge du fond
civ., 2 déc. 1998, n° 96-19.917 -
civ., 27 févr. 2020, n° 18-24.986, Gaz. Pal., 30 juin 2020, p. 71, note
civ. 17 juin 2021, n° 19-21.132, Gaz. Pal., 9 nov. 2021,
civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089,
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