Revue - Revue des contrats 3-2023 - 40

Contrats translatifs
Sur le second moyen, le pourvoi exposait que « le conseil en gestion
de patrimoine intervenant comme intermédiaire dans une opération
de défiscalisation est tenu à l'égard de son client d'une obligation de
conseil et d'information sur les risques et aléas de l'opération proposée
». Il reprochait aux juges du fond d'avoir écarté le manquement
à cette obligation par des motifs impropres à démontrer en
quoi l'investisseur aurait été informé « des risques pouvant découler
du défaut de réalisation des conditions auxquelles était subordonné
le succès de l'opération de défiscalisation et notamment des conséquences
d'une vacance locative du lot acquis ou d'une diminution du
loyer commercial initialement convenu ».
Le pourvoi est un succès. Les deux moyens emportent la conviction
des hauts magistrats, qui censurent l'arrêt d'appel et renvoient l'affaire,
cette fois-ci non pas devant la cour d'Aix, mais devant celle de
Lyon.
Sur le premier moyen, la Cour de cassation juge au visa combiné des
articles 1116 et 1147 anciens du Code civil, qu'il « incombe au vendeur
tenu d'informer l'investisseur même averti, des risques liés à
l'achat d'un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation,
de justifier qu'il a exécuté cette obligation, sans s'être tu sur
ceux qui y sont associés ».
L'attendu peut surprendre. Alors que le moyen portait sur le dol, alors
que l'article 1116 ancien est visé, alors qu'un débat se nouait sur la
preuve de la connaissance par le vendeur de la situation obérée du
preneur à bail, la Cour répond simplement que le vendeur doit informer
son investisseur. On peut ne pas être convaincu de la motivation.
Où est le dol du vendeur ? Tient-il dans un acte positif tenant dans
l'apposition d'une mention mensongère quant à la rentabilité « garantie
» de l'opération ? Dans un acte négatif tenant dans la dissimulation
de la situation du preneur ? On éprouve quelque peine à suivre la
Cour lorsqu'elle semble indiquer - si notre lecture est bonne - que
la dissimulation porterait simplement sur les « risques associés » à
l'opération, dont rien n'établit qu'ils aient été dissimulés par le vendeur
et ignorés par l'investisseur avide de défiscalisation.
Caveat investor ?
Sur le second moyen, la Cour censure au visa de l'article 1147 ancien
l'arrêt d'appel pour défaut de base légale. « En se déterminant ainsi
par des motifs qui ne caractérisent pas que les sociétés qui sont
intervenues dans la réalisation de l'opération globale de défiscalisation,
aient dispensé à l'investisseur, une quelconque information,
même adaptée à son degré de connaissance et à sa situation, la cour
d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». Dit autrement,
une information était due à l'investisseur, quand bien même sa profession
d'actuaire faisait de lui un investisseur moins profane que
d'autres. À la logique binaire qui règne parfois en droit des sûretés et
voit le créancier tenu d'informer le seul profane, la haute juridiction
préfère ici un continuum d'information. À chacun son information,
adaptée à sa situation.
L'arrêt donné au commentaire suscite la réflexion quant au traitement
de la rentabilité économique de l'investissement locatif défiscalisé.
Si cette fois, l'angle retenu n'est pas celui de l'erreur (qu'elle
soit considérée comme simple mobile psychologique ou comme
qualité essentielle), celui proposé ne manque pas d'intérêt. Que l'on
appréhende la déception de l'investisseur sous l'angle du dol (I) ou
du devoir d'information (II), l'arrêt - certes inédit - semble témoigner
d'une sévérité accrue à l'égard de ceux qui proposent aux particuliers
de tels investissements.
I. Le dol
La Cour de cassation semble faire bien peu de cas du dol. Alors que
le premier moyen invoquait expressément un dol, alors que la cour
d'appel avait pris le soin de développer une motivation fouillée pour
juger le dol non caractérisé, la haute juridiction n'en dit quasiment
rien. À cet égard, le visa est révélateur : pourquoi viser de manière
combinée les articles 1116 et 1147 anciens alors qu'était en cause
un dol ? L'article 1147 du Code civil, parfois mobilisé pour justifier
une « obligation » d'information, est selon nous sollicité à tort. Si bien
que c'est avec peine que l'on discerne le dol sous la vêture du devoir
d'information.
L'on croit, peut-être à tort, lire entre les lignes que le dol ne se situe
pas tant sur la situation du preneur à bail (A) que sur l'information
mensongère quant à la rentabilité de l'opération (B) (4)
.
A. La situation
Le demandeur soutenait avoir été victime d'un dol, par réticence,
quant à la situation financière du preneur à bail, la société Cap
Sensoria. Il est vrai que la proximité temporelle pouvait troubler. Un
an après la conclusion du bail, le preneur était placé en redressement
judiciaire (5)
, ce qui supposait un état de cessation des paiements.
L'idée s'était insinuée dans l'esprit de l'investisseur qu'il avait été
dupé sur le preneur à bail de qui, rappelons-le, dépendait tout l'équilibre
économique de l'opération de défiscalisation, les loyers servant
à rembourser l'emprunt contracté. Le doute de l'investisseur était
possiblement attisé par les pratiques douteuses de certains promoteurs,
n'hésitant pas à dissimuler qu'ils subventionnaient largement
le preneur via un fonds de concours, gonflant artificiellement la rentabilité
de l'opération, avant que le preneur ne fasse faillite et qu'il faille
retrouver dans l'urgence un autre preneur, moyennant une sévère
baisse de loyers.
Pour les juges du fond, rien n'établissait que le vendeur connaissait
l'état de déconfiture « à venir de la société Cap Sensoria qui avait
prouvé sa capacité dans l'exploitation des parcs d'affaires et de loisirs
et avait convaincu un investisseur tel que la banque CIC de s'engager
dans son capital ».
En outre, les magistrats aixois ont souligné qu'à l'époque de la vente,
tous les renseignements publics sur cette société permettaient
de croire en sa prospérité (notamment un article des Echos, deux
augmentations de capital, un chiffre d'affaires en progression de
224 %...).
En somme, rien n'établissait qu'au jour de la vente, le vendeur avait
connaissance des difficultés du preneur, ce qui tend à écarter l'idée
d'un dol.
Par ailleurs, et à juste titre, les juges provençaux rappellent que le fait
que le vendeur ait pu, postérieurement à la vente, apprendre que la
situation du preneur était « très préoccupante » était sans incidence
en matière de vices du consentement, la qualité de ce consentement
s'appréciant au jour de formation du contrat (6)
.
(4) Voir en ce sens l'arrêt d'appel, exposant que le demandeur soutenait que le
vendeur l'avait « sciemment trompé en évoquant une rentabilité garantie dans sa
plaquette commerciale et en lui cachant l'état de déconfiture du bailleur commercial
avec lequel l'opération de défiscalisation devait se faire ».
(5) Ultérieurement converti en liquidation judiciaire.
(6) Pour les juges du fond, « il faut se placer à la date de la vente qui lui a été
consentie le 21 septembre 2009, et non plus tard, de sorte que seuls le courrier du
3 juin 2009 et l'accord du 16 juin 2009 seraient pertinents ».
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