Revue - Revue des contrats 3-2023 - 43

Contrats de jouissance
201o9
CONTRATS DE JOUISSANCE
Les mesures
d'exécution du
contrat par un
tiers aux frais
du contractant
défaillant : exécution
du contrat ou
indemnisation ?
Dans un arrêt soigneusement rédigé, la Cour
pose qu'« en cas de manquement du bailleur
à son obligation de délivrance, le locataire
peut, d'une part, obtenir l'indemnisation
des conséquences dommageables de
l'inexécution par le bailleur des travaux
lui incombant, d'autre part, soit obtenir
l'exécution forcée en nature, soit être
autorisé à faire exécuter lui-même les
travaux et obtenir l'avance des sommes
nécessaires à cette exécution ». Elle en
déduit que « le coût des travaux de remise
en état des locaux ne constitue pas un
préjudice indemnisable mais une avance sur
l'exécution des travaux ». Même si elle révèle
la porosité entre l'exécution du contrat et
l'indemnisation d'un préjudice, la solution est
parfaitement fondée.
Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, no
19-14118, 19-14119, FS-B
Par Jean-Baptiste Seube
Professeur à l'université de La Réunion, doyen honoraire de la faculté de droit et
d'économie, directeur du master 2 Droit des affaires
RDC201o9
L
'inexécution des obligations du bailleur retient généralement
peu l'attention des rédacteurs de manuels qui, pour la plupart,
se contentent de préciser que toutes les sanctions du droit
commun sont applicables (1)
. Pour exacte qu'elle soit, l'affirmation
ne doit cependant pas masquer les nombreuses difficultés qui se
révèlent en matière de bail, le locataire étant souvent tenté de se
faire justice soi-même en suspendant le paiement du loyer ou en
effectuant lui-même les réparations pour les imputer sur le montant
dudit loyer (2)
. Même si l'arrêt signalé ne porte pas sur ces hypothèses
fréquentes, il montre que la détermination de la sanction encourue
en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance est
lourde d'enjeux pratiques.
En l'espèce, un locataire avait assigné en 2009 son bailleur en exécution
de certains travaux relatifs au clos et au couvert et en indemnisation
du préjudice subi pour perte d'exploitation. La liquidation du
locataire ayant été prononcée en 2013, le liquidateur avait repris l'instance
: outre l'indemnisation pour perte d'exploitation, il avait cependant
substitué à la demande de la réalisation en nature des travaux
une demande tendant à l'allocation d'une somme équivalente à leur
coût. La cour d'appel avait fait droit à cette double prétention. Sur le
terrain de l'indemnisation des pertes d'exploitation, elle avait fixé le
montant des dommages et intérêts à la somme de 100 000 €, soit le
prix d'acquisition du droit au bail par le locataire. L'arrêt sera cassé
sur ce point, au visa de l'ancien article 1147 du Code civil, pour avoir
indemnisé un préjudice sans lien avec la chance perdue de réaliser
une exploitation rentable. La solution est normale car la réparation de
la perte d'une chance doit être mesurée à l'aune de chance perdue et
que, en l'espèce, la cour d'appel s'était contentée d'allouer la somme
de 100 000 € sans indiquer le pourcentage de chance que le locataire
aurait eu de pouvoir débuter son exploitation si le bailleur n'avait pas
manqué à ses obligations.
L'apport de l'arrêt réside néanmoins dans la réponse à l'autre prétention
du liquidateur, relative au paiement du coût des travaux. La cour
d'appel avait condamné le bailleur à payer cette somme, en précisant
qu'elle était une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure
de liquidation judiciaire du preneur, même si les travaux correspondants
ne devaient pas être réalisés. Bien que ne discutant pas le
manquement à son obligation de délivrance, le bailleur soutenait que
cette somme ne pouvait être mise à sa charge puisque le preneur,
qui ne l'avait ni mis en demeure ni n'avait obtenu une autorisation de
justice, n'avait pas lui-même fait réaliser les travaux et ne comptait le
faire (3)
. Il estimait donc qu'il n'avait pas à payer une somme correspondant
aux travaux de mise en conformité, alors que la liquidation
judiciaire du preneur faisait obstacle à toute reprise d'activité et que
les travaux ne seraient jamais réalisés.
La Cour casse l'arrêt d'appel au visa des articles 1144 et 1149, dans
leur rédaction antérieure à la réforme de 2016, 1719, 1°, et 1720 du
(1) Par ex., P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit des contrats spéciaux, 12e
éd.,
2022, Defrénois, n° 479, EAN : 9782275116648 ; F. Collart Dutilleul et P. Delebecque,
Contrats civils et commerciaux, 11e
éd., 2019, Dalloz, n° 488 ; P. Puig, Contrats spéciaux,
8e éd., 2019, Dalloz, n° 668 ; J. Raynard et J.-B. Seube, Droit des contrats spéciaux,
10e éd., 2019, LexisNexis, n° 348.
(2) A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 14e
LGDJ, n° 355, EAN : 9782275090344.
(3) V. en ce sens : Cass. 3e
éd., 2021,
civ., 11 janv. 2006, n° 04-20142 : « En l'absence de mise
en demeure adressée à la bailleresse d'avoir à effectuer les travaux et de décision
de justice autorisant la preneuse à les réaliser, la bailleresse n'était pas tenue d'en
supporter la charge ». Sur cet arrêt, G. Lardeux, « Plaidoyer pour un droit contractuel
efficace », D. 2006, p. 1406.
Revue des contRats 3 - septembRe 2023
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