Revue - Revue des contrats 3-2023 - 44

Contrats de jouissance
Code civil : « Il résulte de ces textes que, en cas de manquement du
bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part,
obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution
par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit
obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter
lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires
à cette exécution. Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire
le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux,
l'arrêt retient que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés,
ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la
procédure de liquidation judiciaire. En statuant ainsi, alors que le coût
des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice
indemnisable mais une avance sur l'exécution des travaux, la
cour d'appel a violé les textes susvisés ».
La rédaction de l'attendu principal a été soigneusement ciselée et
l'on devine le souci de pédagogie qui anime la Cour : ne se contentant
pas de répondre au pourvoi, elle classe en effet les sanctions de
l'inexécution de l'obligation de délivrance par le bailleur. Confronté à
une telle inexécution, le locataire peut obtenir, d'une part, l'indemnisation
des conséquences dommageables de l'inexécution et, d'autre
part, l'exécution en nature, soit directe (le juge condamne le bailleur à
réaliser les travaux), soit indirecte (le juge autorise le locataire à faire
réaliser les travaux au frais du bailleur, au besoin avec une avance de
sa part).
Il convient, d'abord, de relever que les sanctions évoquées par la Cour
ne sont pas exhaustives. Même si la Cour n'en dit mot, il est évident
que, confronté à l'inexécution par le bailleur de son obligation de
délivrance, le locataire aurait également pu solliciter la résolution du
contrat, la réduction du prix, ou mettre en œuvre l'exception d'inexécution
(4)
. Si la Cour n'évoque que « l'indemnisation des conséquences
dommageables », « l'exécution forcée en nature » et « l'autorisation
du locataire à exécuter lui-même les travaux avec une avance des
sommes nécessaires à cette exécution », c'est simplement parce que
seules ces trois sanctions étaient discutées par les parties.
Ceci étant précisé, l'affirmation selon laquelle « le coût des travaux
de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable
mais une avance sur l'exécution des travaux » plonge l'interprète
dans des abîmes de perplexité quant à l'exacte qualification
de la demande du liquidateur. Qu'on y voit une « exécution forcée
par équivalent » (5)
ou une « réparation en équivalent » (6)
, la demande
semble inexorablement se rattacher à l'octroi de dommages et intérêts
et, de fait, à l'indemnisation d'un préjudice. On pourrait donc être
tenté d'interpréter cet arrêt à l'aune de la délicate distinction entre
indemnisation et exécution de l'obligation (7)
notion même de responsabilité contractuelle (8)
, laquelle commande la
.
Il ne nous semble pourtant qu'une interprétation plus technique soit
préférable.
En précisant que « le coût des travaux de remise en état ne constitue
pas un préjudice indemnisable », l'arrêt s'autorise en effet de
quelques précédents jurisprudentiels. Se fondant sur la même distinction
entre exécution et indemnisation, la Cour de cassation a déjà
admis que l'exercice par le créancier de la faculté de substitution,
mesure d'exécution et non de réparation, n'était pas conditionné à la
preuve d'un préjudice par le créancier (9)
.
C'est dans cette logique que doit être interprété l'arrêt : après avoir
ordonné les différentes sanctions concevables (indemnisation ou
exécution en nature directe ou indirecte), l'arrêt rattache la prétention
du liquidateur à la deuxième famille et non à la première.
Cette demande devait donc, pour prospérer, respecter les conditions
posées par l'ancien article 1144 du Code civil : « Le créancier peut
aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même
l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à
faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ». Tendant
à assurer au créancier la satisfaction qu'il attendait du contrat, ce
texte établit un lien étroit entre le financement des travaux par le
débiteur et leur réalisation effective. La jurisprudence retient d'ailleurs
que le bailleur qui a effectué l'avance des frais de remise en état
du logement peut demander la condamnation du preneur à exécuter
les travaux ainsi financés (10)
. Dès lors, en condamnant le bailleur à
payer au locataire la somme correspondant au coût des travaux alors
même que ces travaux ne seraient pas réalisés, la cour d'appel avait
dénaturé la demande en exécution forcée indirecte en l'assimilant à
une demande indemnitaire : puisque les travaux étaient irréalisables,
les sommes réclamées par le liquidateur ne pouvaient constituer ni
une avance, ni un préjudice indemnisable. La cassation s'imposait.
Deux remarques en guise de conclusion. D'abord, la solution retenue
par la Cour de cassation devrait subsister à la réforme : même si le
nouvel article 1222 a supprimé l'autorisation judiciaire pour l'exécution
indirecte de la prestation, il a laissé intacte la possibilité pour le
créancier de demander l'avance des sommes nécessaires aux travaux.
Ensuite, la solution repose sur une distinction assez poreuse
entre exécution forcée et indemnisation : les mesures visées aux
anciens articles 1142 et 1143 et au nouvel article 1222 peuvent indistinctement
être qualifiées de mesure d'exécution ou de mesures
tendant à une réparation en nature (11)
. En dépit de ces flottements
sémantiques, la solution est justifiée en ce qu'elle assure la logique
interne des mesures d'exécution forcée indirecte du contrat.
201o9
(4) Par ex., P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit des contrats spéciaux, 12e
éd.,
2022, Defrénois, n° 479, EAN : 9782275116648 ; F. Collart Dutilleul et P. Delebecque,
Contrats civils et commerciaux, 11e
éd., 2019, Dalloz, n° 488 ; P. Puig, Contrats spéciaux,
8e éd., 2019, Dalloz, n° 668 ; J. Raynard et J.-B. Seube, Droit des contrats spéciaux,
10e éd., 2019, LexisNexis, n° 348.
(5) F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, Les obligations, 13e éd., 2022, Dalloz,
775 et 827.
nos
(6) F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, Les obligations, 13e éd. Dalloz, 2022,
n° 863.
(7) P. Rémy-Corlay, « Exécution et réparation : deux concepts ? », RDC 2005, p. 13.
(8) Sur ce débat, de manière générale, v. F. Terre, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé,
Les obligations, 13e
(9) Cass. 3e
éd., 2022, Dalloz, nos
RTD. civ. 1998, p. 696, obs. P.-Y. Gautier.
(10) Cass. 3e
Dalloz, n° 862.
827 et les références citées.
civ., 13 nov. 1997, n° 95-21311 : RTD. civ. 1998, p. 124, obs. P. Jourdain ;
civ., 21 déc. 2017, n° 15-24430 : D. 2018, p. 1117, obs. N. Damas ; RTD.
civ. 2018, p. 394, obs. H. Barbier.
(11) F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et P. Chénedé, Les obligations, 13e
éd., 2022,
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