Revue - Revue des contrats 3-2023 - 94

Droit des biens
droit réel de jouissance spéciale, comme son nom semble le laisser
supposer, ne peut porter que sur certaines utilités du bien ou sur une
partie du bien (7)
. Il ne pourrait conférer une jouissance totale du bien
ou une jouissance de l'ensemble des utilités du bien, cette jouissance
générale des utilités étant réservée au droit d'usufruit, voire dans une
moindre mesure au droit d'usage et d'habitation. De sorte que si le
droit concédé confère la jouissance de toutes les utilités du bien, il
réintégrerait nécessairement le giron des droits réels de jouissance
légaux, en particulier celui du droit d'usufruit, se voyant alors appliquer
le régime légal qui y est attaché.
L'arrêt du 6 avril 2023 semble indiquer le contraire et donne ainsi une
très grande amplitude au principe de libre création des droits réels
sur la chose d'autrui. Tout d'abord, il est acquis que le caractère spécial
du droit réel de jouissance conventionnel ne peut résulter de ce
qu'il ne porterait que sur une partie ou une portion du bien. L'usufruit,
droit réel de jouissance qui a pour objet la jouissance de l'ensemble
des utilités du bien, peut ne porter que sur une partie ou une portion
du bien (parcelle, appartement, local, etc..). L'étendue de l'assiette, sa
délimitation « matérielle », ne peut conférer au doit réel de jouissance
son caractère spécial (8)
.
Le caractère spécial du droit réel de jouissance conventionnel impliquerait
alors qu'il ne puisse porter sur l'ensemble des utilités du bien.
Le droit réel de jouissance spéciale ne pourrait concerner que certaines
utilités du bien et ne pourrait conférer la jouissance que d'une
partie de ces utilités, à l'exclusion de la jouissance de l'ensemble des
utilités, réservée au droit d'usufruit. Ce caractère limité du droit de
jouissance spéciale, qui ne peut viser que la jouissance de certaines
utilités déterminées, est défendu par certains. Ainsi a-t-on pu considérer
que le droit réel de jouissance spéciale doit avoir une étendue
plus restreinte que le droit de jouissance générale, à savoir le droit
d'usufruit qui constitue en quelque sorte le droit modèle. Le droit réel
de jouissance spéciale ne pourrait avoir comme vocation que celle
« d'héberger des droits qui confèrent une jouissance spéciale ou un
usage spécial du bien », de sorte qu'ils ne pourraient viser que certaines
utilités déterminées du bien, laissant au propriétaire un usage
conforme à la destination (principale) du bien (9)
. En somme, il s'agirait
de droits qui correspondent quant à leur objet à une servitude mais
qu'ils ne bénéficieraient pas à un autre fonds mais seraient conférés
à une personne. Cette conception du droit réel de jouissance spéciale
est assurément trop étroite.
D'autres estiment que le principe de libre création des droits réels
doit pouvoir s'exprimer, et que le droit réel de jouissance spéciale n'a
pas à être plus restreint qu'un droit réel nommé. Toutefois, ce droit
comporterait, selon ces auteurs, une limite : le propriétaire ne saurait
(7) C. Larroumet et B. Mallet-Bricout, Traité de droit civil, t. 2, Les biens, Droits réels
principaux, 6e
éd., 2021, Economica, n° 574-1 : « Le droit réel de jouissance spéciale
se distingue de l'usufruit en ce qu'il confère à une personne, non pas la jouissance
générale d'un bien pour une certaine durée, mais une jouissance " spéciale " , c'està-dire
la jouissance d'une ou de certaines prérogatives spécifiques sur le bien, ou
encore la jouissance d'une partie du bien dont un autre conserve la propriété » ;
v. aussi n° 574-5 : « Le droit réel de jouissance spéciale se distingue clairement de
l'usufruit en raison de son caractère spécial, par opposition à la jouissance générale
d'un bien, qui est accordée à l'usufruitier. Le bénéficiaire d'un droit réel de
jouissance spéciale n'acquiert la jouissance que de certaines prérogatives du propriétaire,
ou que d'une partie de l'assiette du bien ».
(8) En ce sens, J. François, « Qu'est-ce qu'un droit réel de jouissance spéciale ? »,
D. 2019, p. 1660, spéc. n° 2.
(9) J. François, « Qu'est-ce qu'un droit réel de jouissance spéciale ? », D. 2019,
p. 1660, spéc. nos
3, 25 et 28, qui indique qu'« en conclusion, la jouissance spéciale
de la chose d'autrui est celle qui laisse au propriétaire le droit d'en faire un usage
conforme à sa destination ».
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donner au droit réel innommé exactement le même contenu qu'un
droit réel nommé tout en cherchant à s'affranchir d'une règle impérative
du régime concerné (10)
. Le droit réel de jouissance spéciale peut
avoir un objet aussi étendu que celui des droits réels nommés, mais
il devrait nécessairement avoir un contenu différent. Le droit réel sui
generis ne pourrait être qualifié comme tel s'il adopte parfaitement
les contours d'une figure connue et réglementée par le Code civil. Il
doit, en outre, laisser subsister un propriétaire identifiable, qui serait
titulaire des utilités résiduelles de la chose. Le droit de propriété
doit être sauvegardé en ce que les prérogatives offertes au propriétaire,
c'est-à-dire sa faculté à faire siennes les utilités de la chose, ne
peuvent pas être totalement et définitivement annihilées au profit
d'un tiers (11)
. En somme, l'existence d'utilités résiduelles serait la clé
de distinction du droit réel de jouissance spéciale. Cette analyse du
droit réel de jouissance spéciale offre déjà plus de flexibilité. Mais il
n'est pas sûr que la limite posée soit praticable.
En effet, poser comme limite que le droit réel de jouissance spéciale
ne saurait avoir exactement le même contenu qu'un droit réel
nommé tout en cherchant à s'affranchir d'une règle impérative du
régime concerné aboutit à une impasse. Le droit réel de jouissance
spéciale pourra avoir un objet similaire à celui d'un droit réel nommé,
les parties ayant voulu s'affranchir d'une règle impérative applicable
à ce droit réel nommé. Par exemple, un droit qui serait similaire à un
droit d'usage et d'habitation, mais où le bénéficiaire pourrait louer
le bien ou céder son droit. De même, et c'était là l'un des enjeux de
l'arrêt Maison de poésie, les parties pourraient vouloir s'affranchir de
la durée maximale des droits réels nommés, notamment la limite de
30 ans pour les personnes morales (C. civ., art. 619), sous réserve
toutefois de ne pas rendre le droit réel concédé perpétuel. Dès lors, le
droit réel de jouissance spéciale, dès lors que les parties l'ont expressément
qualifié comme tel, peut avoir un objet correspondant à celui
des droits réels nommés, tout en leur permettant de s'affranchir de
certaines règles impératives applicables à la catégorie du droit réel
nommé que les parties ont entendu ainsi écarter.
Enfin, il n'est pas certain non plus que le droit réel de jouissance spéciale
doive laisser des « utilités résiduelles » au propriétaire, en tout
cas pour ce qui concerne la jouissance du bien. Tout d'abord, le droit
réel de jouissance spéciale n'est pas le seul droit à laisser des utilités
résiduelles au propriétaire. Le droit réel d'usage peut aussi maintenir
des utilités résiduelles au profit du propriétaire. Le droit d'usage
ou d'habitation est susceptible de gradation ou de modulation (12)
.
D'ailleurs, le droit réel d'usage aurait pu servir de réceptacle au droit
réel conventionnel où se serait exprimé le principe de libre création
des droits réels (13)
. En effet, l'article 628 du Code civil offre la possibilité
d'aménager contractuellement le contenu du droit réel d'usage
et de moduler l'étendue de ce droit (14)
. Ainsi, en application de l'article
628 du Code civil, les parties peuvent librement et précisément
(10) N. Kilgus, « Le droit réel sui generis : plaidoyer pour une utilisation décomplexée...
et raisonnée », RTD civ. 2022, p. 515, spéc. nos
27-29.
(11) N. Kilgus, « Le droit réel sui generis : plaidoyer pour une utilisation décomplexée...
et raisonnée », RTD civ. 2022, p. 515, spéc. nos
27-29.
(12) C. Larroumet et B. Mallet-Bricout, Traité de droit civil, t. 2, Les biens, Droits
réels principaux, 6e
éd., 2021, Economica, n° 771.
(13) V. en faveur de la reconnaissance du droit réel d'usage comme réceptacle des
droits réels conventionnels, J. Laurent, note ss Cass. 3e
DEF 8 juin 2023, n° DEF214o6, note J. Laurent, spéc. p. 17-18. V. aussi dans une
certaine mesure, W. Dross, Les choses, 2012, LGDJ, n° 118, EAN : 9782275038933.
(14) C. civ., art. 628 : « Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui
les a établis et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue ».
civ., 6 avr. 2023, n° 21-19851,

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