Revue - Revue des contrats 3-2023 - 98

Droit des biens
201o6
Accession différée en
matière d'usufruit :
la Cour de cassation
sème la zizanie
L'usufruitier qui construit sur le sol du
nu-propriétaire devient propriétaire des
édifices ainsi élevés. Le nu-propriétaire ne
devient propriétaire de ces édifices qu'à la
fin de l'usufruit s'il décide de les conserver
et moyennant le paiement d'une indemnité
à l'usufruitier. Dans le cas contraire, il peut
contraindre l'usufruitier à les détruire à ses
frais. Quoi qu'il en soit, pendant l'usufruit, le
nu-propriétaire n'étant pas propriétaire de
ces constructions, il ne peut mettre en œuvre
la garantie décennale pour les désordres
affectant les constructions réalisées par
l'usufruitier puisque la loi attache cette
garantie à la propriété de l'ouvrage.
Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, no
22-10487, FS-B
Par Antoine Tadros
Professeur à l'université de Picardie Jules-Verne
RDC201o6
L
e sort des constructions réalisées par l'usufruitier sur le fonds
du nu-propriétaire n'est pas spécialement réglé par la loi.
Longtemps considérées par la jurisprudence comme de simples
améliorations du bien appartenant au nu-propriétaire, ces constructions
sont réputées, depuis un arrêt remarqué de 2012 (1)
, appartenir à
l'usufruitier jusqu'à la fin de l'usufruit. L'arrêt rendu le 13 avril 2023 par
la troisième chambre civile vient en tirer une conséquence concernant
la mise en œuvre de garantie décennale en cas de désordre
lorsque l'usufruitier est à l'origine de la construction. Il apporte aussi
une précision non négligeable sur le sort des constructions à la fin de
l'usufruit. Dorénavant, il est jugé qu'à défaut de convention contraire,
ces constructions seront soumises aux dispositions de l'article 555
du Code civil.
En l'espèce, l'usufruitier d'un terrain a confié la réalisation d'une piscine
couverte à un architecte. À la suite de l'apparition de désordres,
le nu-propriétaire a assigné les différents constructeurs et leur
compagnie d'assurances en indemnisation. L'usufruitier est intervenu
volontairement à l'instance.
La cour d'appel a jugé que le nu-propriétaire était irrecevable en
son action, faute de justifier de sa qualité à agir. Selon les juges du
fond, seul le propriétaire peut mettre en œuvre la garantie décennale
prévue à l'article 1792 du Code civil et le nu-propriétaire ne devient
propriétaire des constructions réalisées par l'usufruitier qu'à la fin
de l'usufruit. La garantie ayant été actionnée par le nu-propriétaire
pendant l'usufruit, la cour d'appel en a déduit que celui-ci n'avait pas
qualité à agir.
Le nu-propriétaire a formé un pourvoi contre cette décision, reprochant
aux juges du fond d'avoir méconnu les dispositions de l'article
552 du Code civil suivant lesquelles la propriété du sol emporte
la propriété du dessus et du dessous. Dans le sillage de cette première
critique, il reproche également à la cour d'appel d'avoir considéré que
l'usufruitier était propriétaire de la piscine alors que l'article 578 du
Code civil envisage l'usufruit comme un simple droit de jouissance et
non comme un droit de propriété.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. La haute juridiction décide
que « si, en vertu de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol
emporte la propriété du dessus et du dessous, le droit d'accession du
nu-propriétaire du fonds sur lequel l'usufruitier édifie une construction
nouvelle est régi, en l'absence de convention réglant le sort de
cette construction, par l'article 555 du même code et n'opère, ainsi,
qu'à la fin de l'usufruit ». Ainsi, les ouvrages réalisés par l'usufruitier
sur le terrain objet de l'usufruit sont, sauf convention contraire entre
l'usufruitier et le nu-propriétaire, la propriété de l'usufruitier tant que
dure l'usufruit. Dans ces conditions, la Cour de cassation considère
que « c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que [le nu-propriétaire]
ne pouvait exercer l'action en garantie décennale, que la loi
attache à la propriété de l'ouvrage ».
La décision de la Cour de cassation mérite la plus grande attention. En
premier lieu, elle entérine l'accession différée en matière d'usufruit ;
ce faisant, l'usufruitier est propriétaire des édifices qu'il construit
sur le sol objet de l'usufruit tant que son droit réel de jouissance
existe. En second lieu, la Cour de cassation précise le régime de ces
constructions à la fin de l'usufruit ; elle reconnaît pour la première
fois, à notre connaissance, que ces constructions sont soumises au
droit commun de la construction sur le sol d'autrui dont les règles
figurent à l'article 555 du Code civil. La décision invite donc à la
réflexion quant aux constructions édifiées par l'usufruitier pendant
l'usufruit (I) et à la fin de l'usufruit (II).
I. Les constructions pendant l'usufruit
Dans la décision annotée, la Cour de cassation commence par rappeler
les termes de l'article 552 du Code civil selon lequel la propriété
du sol emporte celle du dessus et celle du dessous. Cette règle
emprunte, on le sait, à la théorie de l'accessoire (2)
. L'immeuble étant
principalement - essentiellement - le sol, tout ce qui s'y incorpore
en est l'accessoire et suit le régime du principal. C'est la raison pour
laquelle, en principe, le propriétaire du sol devient propriétaire des
édifices au fur et à mesure qu'ils y sont construits. Finalement, de ce
point de vue, la loi ne fait que consacrer l'adage accessorium sequitur
(1) Cass. 3e
civ., 19 sept. 2012, n° 11-15460 : Bull. civ. III, n° 128 ; D. 2012, p. 2871,
note A. Tadros ; D. 2013, p. 2123, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; D. 2013,
p. 2242, obs. V. Brémond, M. Nicod et J. Revel ; AJDI 2013, p. 696, obs. N. Le Rudulier ;
RTD civ. 2012, p. 751, obs. T. Revet ; RTD civ. 2013, p. 148, obs. W. Dross.
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Revue des contRats 3 - septembRe 2023
(2) C. civ., art. 546 : « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière,
donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit
naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession ».
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