Bibliothèque de droit privé - Tome 633 - Le renouveau de l'action oblique - 160

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LE RENOUVEAU DE L'ACTION OBLIQUE
est donc aujourd'hui assurée par l'obligation d'information pesant sur le copropriétaire-bailleur.
274.
L'impérativité ainsi que le rayonnement du règlement de copropriété ont
fait s'interroger sur sa nature juridique. S'il n'est pas un contrat générant des obligations,
il ne peut alors être qu'un acte de nature réglementaire52. La diversité des effets
produits par le règlement autorise à y voir autre chose qu'un contrat. Le professeur
Atias précise ainsi que : « le règlement de copropriété comporte des conventions entre
copropriétaires qui sont autant de titres constitutifs de droits réels. Il y associe des
conventions entre copropriétaires pour organiser la jouissance des parties communes.
S'y ajoutent enfin les statuts d'une personne morale qui est de plus traitée
comme une partie au règlement »53. Ici réside peut-être l'explication du régime du
règlement de copropriété : parce qu'il ne contient pas seulement des obligations, les
effets du règlement de copropriété ne peuvent s'analyser à l'aune des seuls principes
de la force obligatoire et de l'effet relatif des conventions. Pour que le règlement de
copropriété déroge à l'effet relatif, encore faut-il que ce principe de l'effet relatif lui
soit applicable. La qualification de contrat ici n'est pas opposée à celle de convention
mais plutôt au statut ou à « l'acte-règle »54, si bien que pour les besoins du propos, les
qualifications de contrat ou de convention seront ici employées indifféremment. Si la
loi et la jurisprudence opinent vers une nature contractuelle du règlement de copropriété,
des éléments de son régime invitent à le qualifier de statut.
275. Arguments légaux et jurisprudentiels en faveur de la nature contractuelle
- Dans les termes de l'article 8 de la loi du 10juillet 1965, le règlement de
copropriété est dit « règlement conventionnel de copropriété » ; l'article 3 du décret
du 17 mars 1967 précise également que le règlement peut faire l'objet d'un acte
conventionnel ou judiciaire. Le copropriétaire a qualité de partie au règlement de
copropriété. La Cour de cassation soumettait l'acte à l'ancien article 1134 du Code
civil et juge que « les stipulations du règlement de copropriété ontforce de loi entre
tous les copropriétaires »et « aucun d'eux n'a le pouvoir de les modifier par des
conventions particulières »55. Le règlement de copropriété est soumis aux principes
d'interprétation du Code civil comme toute convention56. Une nature contractuelle
du règlement de copropriété permettrait de considérer que l'action oblique exercée
par le syndicat de copropriétaires rentre dans le cadre de l'élargissement des fonctions
de l'action oblique que nous avons précédemment dégagé, à savoir l'exécution par
ricochet des obligations, et c'est le sens que prend la jurisprudence57. À nouveau
parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories
de charges ».
52. L'hésitation ici se fait donc entre contrat et règlement, plutôt qu'entre contrat et convention,
comme nous l'avons vu pour le droit potestatif.
53. C. ATIAS, « La copropriété des immeubles bâtis », op. cit., nº 139. L'auteur précise aussi : « Le
règlement détermine des prérogatives et des charges réelles », nº 140.
54. Ibid. nº 142 : « Le règlement de copropriété est un acte-règle ; sa dénomination en résulte. Il présente
un caractère collectif. Il peut unir un nombre considérable de copropriétaires. Il gouverne d'autres
actes dont il détermine le régime ou le contenu. »
55. Cass. 3e
civ., 4janv. 1990, nº 88-13136, Administrer, oct. 1990, p. 50, obs. E. J. Guillot
copropriété, op. cit., nº 583.
57. Cass. 3e
56. C. ATIAS, « La copropriété des immeubles bâtis », op. cit., nº 172. P. CAPOULADE et al., La
civ., 22 mars 2000, nº 98-13.345, Bull. civ. III, nº 64 ; Cass. 3e
civ., 8 avril 2021,
nº 20-18.327, FS-P, RTD civ. 2021. 642, n. H. Barbier ; J.-D. Barbier, Gaz. Pal., 29juin 2021, p. 69 ;
C. Berlaud, Gaz. Pal. 11 mai 2021, nº 18 ; A. Hontebeyrie, RDC, 2021, nº 3 p. 30 ; S. Pellet, RDC 2020,
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