Précis Domat - Droit des biens - 6e - 66

DROIT DES BIENS
rien135
: les améliorations, fusionnées à l'immeuble, relèvent de ce qu'il est convenu
66), sans souci de la question limitant
il est difficile de départir les constructions des simples améliorations137
et délicate dans sa mise en œuvre,
.
d'appeler la théorie des impenses, laquelle fixe seulement le montant du remboursement
dû à celui qui les a exposées (infra no
naire de leur maintien. On considère en effet que le propriétaire ne saurait exiger la
remise en état de son bien, alors même que le possesseur aurait été de mauvaise foi.
Cette solution est discutable dans son principe136
66 Règlement de comptes : créances du possesseur. - La non remise en état de la
chose, soit que la loi ne permette pas de l'exiger (bonne foi du possesseur, améliorations),
soit que le propriétaire véritable y renonce, laisse subsister un état de fait
dont il résulte parfois un enrichissement du revendicateur. Surgit alors une ultime
question : le propriétaire doit-il indemniser le possesseur au titre de la plus-value
qu'il a apportée à sa chose ?
Le Code civil répond positivement pour le cas des constructions édifiées par le
possesseur : faute de les démolir, le revendicateur est tenu de verser au constructeur
« soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des
matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement (...) »
(C. civ., art. 555 al. 3. - infra no
407). La Cour de cassation ayant refusé d'étendre
ce texte aux simples améliorations (supra), on leur applique « la théorie des
impenses »138
, laquelle conduit à distinguer trois hypothèses :
- soit la dépense exposée par le possesseur était nécessaire à la conservation
de l'immeuble (impense dite nécessaire, ou encore conservatoire, ainsi de la
■ 135. Selon la Cour de cassation, « les dispositions de l'article 555 ne concernent que des constructions
nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés, s'appliquant à des ouvrages préexistants avec
lesquels ils sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations » :
Cass. 3e
Bull. civ. I nº 213 ; JCP G 1972, II, 17165, note H. THUILLIER ; RTD civ. 1972, p. 797, obs. J.-D. BREDIN. -
Cass. 3e
civ., 5juin 1973, nº 72-12323 ; Bull. civ. III nº 405. - Cass. 1re
civ., 8janv. 1997, nº 95-10339 ; Bull. civ. III nº 8. - Cass. 3e
civ., 18juin 1970, nº 68-14399 ;
civ., 7 nov. 2001, nº 98-17101. - pour
des enrochements : Cass. 3e civ., 18 nov. 2014, nº 13-21629 ; RTD civ. 2015, p. 174, obs. W. DROSS. - Pour
la rénovation d'une grange écroulée excluant l'art. 555 : Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, nº 20-15713 ; Bull. ;
RTD civ. 2021, p. 533, obs. W. DROSS)
■ 136. L'Ancien droit ne faisait pas cette distinction (POTHIER, Traité du droit de domaine de propriété,
nº 345 et 346) dont la finalité est d'éviter la démolition lorsque l'auteur de l'amélioration est de mauvaise
foi, solution permise par l'article 555 (la distinction est née en jurisprudence de cet enjeu : Cass. civ.,
22 août 1865, DP 1865, 1, p. 358). Il y a là un paradoxe certain, dans la mesure où la démolition assure
le respect de l'exclusivisme attaché à la propriété : l'article 555, loin d'en constituer le fondement, en limite
au contraire expressément le domaine au cas de mauvaise foi du constructeur.
■ 137. Il n'est guère possible de trouver un critère fiable permettant de départir l'amélioration de la construction
nouvelle : cf. CA Colmar, 13janv. 1966, JCP G 1967, II, 14971, note G.WIEDERKEHR et CA
Colmar, 6 mars 2003, nº 01-03497, qualifiant de construction une installation de chauffage central. -
Cass. 3e
civ., 18 déc. 2002, nº 01-12784, appliquant l'article 555 à l'aménagement d'une mezzanine en
pièce d'habitation. - Cass. 1re civ., 21 nov. 1967, aff. Denessen ; Bull. civ. I nº 340, appliquant manifestement
l'art. 555 à de simples améliorations.
■ 138. Au sens générique, « l'impense est une prestation en argent ou en nature qui peut aboutir aussi bien
à une construction qu'à une amélioration » (M.-C. FAYARD, Les impenses, LGDJ, 1969, nº 22). Le mot, jugé
trop abscons, a été chassé du Code et remplacé par le mot « dépense ». La théorie des impenses ne figure
nulle part dans le Code civil, du moins à titre de principe général qui n'en fait que des applications disparates,
imprécises, et très variables dans leur régime (v. C. civ., art. 599, 861, 1381, 1469, 1634, 1673, 1890,
1947). La théorie des impenses est bien davantage « le reflet des souhaits de la doctrine » qu'une réalité
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