Bibliothèque de droit privé - Tome 644 - Les promesses unilatérales de cession forcée d'actions - 53

PRÉSENTATION
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ses termes77.Ils'engage donc à conserver le bien promis, à ne pas en disposer, à
l'immobiliser78. On entrevoit ainsi l'existence d'une série d'obligations de faire
(l'obligation de conserver le bien promis, par exemple) et de ne pas faire surtout79
(l'obligation de ne pas grever le bien promis de charges80, de ne pas causer sa dévalorisation,
de ne pas consentir à de nouveaux baux81, etc.)82.
77. M. MIGNOT, J.-Cl. Civ. code, Art. 1589 à 1589-2, loc. cit., nº 121 : « en contractant une promesse,
le promettant s'engage à ne rien faire qui soit de nature à compromettre la transmission de la propriété
au bénéficiaire résultant de la levée de l'option (C. civ., art. 1103 et art. 1194) ».
78. Ibid. : « la promesse constitue une restriction à la liberté de disposer de la chose qui en est l'objet
». Adde : J.-L. AUBERT, Le droit de disposer de l'immeuble, Études J. FLOUR, Defrénois 1979, nº 23,
p. 19 ; J.-F. LUSSEAU, Des problèmes actuels posés par la promesse unilatérale de vente immobilière,
RTD civ. 1977, p. 483 s., spéc. p. 508 à 510 ; B. STARCK, Des contrats conclus en violation des droits
contractuels d'autrui, JCP 1954. I. 1180.
79. O. BARRET, Rép. imm., Vº Promesse de vente - Promesse unilatérale de vente ou «pacte d'option
», janv. 2011 (actualisation : déc. 2020), nº 106 : « Dans le cadre de son obligation de ne pas faire, le
promettant ne se voit pas seulement interdire de disposer du bien promis ; d'une façon générale, il ne doit
pas accomplir d'acte qui soit de nature à compromettre le droit d'option du bénéficiaire, dans son principe
comme dans son exercice. Par exemple, il ne saurait consentir, sur l'immeuble promis, un bail ouvrant un
droit de préemption au profit du locataire sans s'exposer à voir sa responsabilité civile engagée par le bénéficiaire,
au cas où le preneur, en exerçant son droit de préférence, empêcherait toute levée utile de l'option
» ; F. COLLART-DUTILLEUL, Les contrats préparatoires à la vente d'immeuble, thèse précitée,
nº 227 s., spéc. nº 227, p. 129 : « Les promesses unilatérales d'achat et de vente [...] [engendrent], à la
charge d'un ou des deux contractants, selon les cas, une obligation de ne pas faire. Il s'agit de l'obligation
de ne pas accomplir d'actes ou de faits susceptibles de faire disparaître l'un des éléments essentiels - déjà
présents - du contrat envisagé » - et nº 229, p. 130 : « en vendant à un tiers, le promettant ne rétracte pas
l'engagement pris envers le bénéficiaire ; il viole une obligation particulière du contrat de promesse, une
obligation de ne pas faire ». Adde : A. BÉNABENT, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, op.
cit., spéc. nº 96, p. 92 : « dans cette période d'attente, le promettant n'est soumis qu'à une obligation de ne
pas faire : il ne doit rien faire qui viendrait faire obstacle à la vente si le bénéficiaire lève l'option » ;
C. BOILLOT, L'obligation de ne pas faire : étude à partir du droit des affaires..., RTD. com. 2010. 243 ;
M. MIGNOT, loc. cit., nº 26 : le promettant « est ainsi tenu de ne rien faire qui puisse empêcher la réalisation
future de la vente par la levée de l'option ».
80. M. MIGNOT, ibid. : « le promettant perd la liberté de constituer une sûreté réelle conventionnelle
sur le bien. La création d'une hypothèque sur l'immeuble objet de la promesse constitue, ainsi, une faute,
bien que la levée de l'option reste possible. Dans ce cas, en effet, « le droit de propriété, transmis à la levée
de l'option, se trouve réduit » (Cass. civ., 10 avr. 1948, nº 33.825 : Bull. civ. I, nº 100, p. 340 ; Gaz. Pal.
1948, 1, p. 275 ; D. 1948, p. 421, R. Lenoan ; JCP 1948, II, 4403, E. Becqué ; S. 1948, 1, p. 127 ; RTD
civ. 1948, p. 349, J. Carbonnier ; p. 474, H. et L. Mazeaud ; p. 78, H. et L. Mazeaud ».
81. M. MIGNOT, ibid. : « le promettant ne doit pas louer la chose à autrui si elle ne l'était pas au
moment de la conclusion de la promesse (Cass. req., 12juin 1929 : DH 1929, p. 445 ; Gaz. Pal. 1929, 2,
p. 484 ; RTD civ. 1929, nº 37, p. 1106, R. Demogue confirmant CA Paris, 1re
ch., 5juill. 1926 : DH 1926,
p. 472. - R. DEMOGUE, Traité des obligations en général, Effets des obligations, t. VI : Lib. A. Rousseau
1932, nº 10. - V. nº 192). Néanmoins, il a été jugé que le promettant demeurant propriétaire conserve la
liberté de conclure des baux relativement à l'immeuble faisant l'objet de la promesse qui sont alors opposables
au bénéficiaire (T. civ. Seine, 2e
ch., 12 nov. 1925 : Gaz. Pal. 1926, 1, p. 96 ; RTD civ. 1926, nº 33,
p. 145, R. Demogue, baux de quinze années) » ; A. BÉNABENT, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux,
op. cit., nº 96, p. 92.
82. Postérieurement à la réforme du droit des obligations, le Code civil ne reprend plus expressément
la distinction entre obligations de donner, de faire et de ne pas faire ; mais nous ne pensons pas que cela
indique un abandon de la distinction. Elle garde son intérêt même si le régime de la réparation a été unifié
pour les différentes obligations. De plus, l'exercice de conceptualisation et de catégorisation ne nécessite
pas l'existence de textes législatifs explicites ; il reste fondé sur le texte de l'article 1163 du Code civil,
lequel énonce clairement que toute « obligation a pour objet une prestation » ; or c'est précisément le
contenu de cette prestation que nous nous efforçons de déterminer pour chaque type d'obligation. Dans
ce sens, M. LATINA, Rép. civ., Contrat : généralités - Notion de contrat, mai 2017 (actualisation : févr.
2020), nº 181 : « dans la nouvelle version du Code civil, le législateur s'est moins intéressé à l'obligation
créée par le contrat qu'à son objet qu'il a défini, dans l'article 1163, comme « la prestation ». Or, au
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