Bibliothèque de droit privé - Tome 646 - Les droits finalisés dans le contrat - 264

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LES DROITS FINALISÉS DANS LE CONTRAT
Le Conseil constitutionnel estime d'ailleurs que « le principe d'égalité ne fait pas obstacle
à ce que le législateur adopte, dans le respect des autres exigences constitutionnelles,
des mesures destinées à assurer la protection des locataires dans leurs relations
contractuelles avec les bailleurs »27. La limitation des prérogatives du bailleur rejaillit
nécessairement sur celles du locataire dans le sens de leur renforcement28.C'est ce
qui explique que la Cour de cassation entend réaliser un équilibre, toujours malaisé,
entre les droits des preneurs et ceux des bailleurs29. En effet, « le rapport juridique de
location d'habitation s'analyse en un conflit de maîtrise d'un bien, conflit sous-tendu,
et sans doute attisé, par la confrontation d'un droit de propriété et d'un besoin vital.
Le problème est donc, fondamentalement, d'équilibre »30. Il n'est dès lors pas surprenant
qu'un tel équilibre soit particulièrement difficile à trouver, notamment en ce qui
concerne la réglementation des droits reconnus aux parties lors de l'arrivée du
terme31. Un auteur ne manque d'ailleurs pas de qualifier l'équilibre contractuel de
« point " G " du droit, sans cesse en déplacement sur les courbes des demandes croisées
des parties »32.
293. Devant le constat de l'existence d'inégalités de fait, le législateur a instauré
une inégalité juridique au profit du preneur s'agissant des conditions de rupture de la
relation locative. L'article 12 de la loi du 6juillet 1989 accorde au preneur la faculté de
résilier le contrat à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévus à l'article
15. Le locataire d'un bail d'habitation n'a donc pas, en principe, à fournir de justification
lorsqu'il décide de résilier unilatéralement le contrat33. Il en va toutefois autrement
lorsque le preneur souhaite bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois. En outre,
depuis la loi ALUR du 24mars 2014, le locataire souhaitant bénéficier d'un préavis
réduit d'un mois doit impérativement préciser le motif invoqué et le justifier dès la notification
du congé34. Antérieurement à cette loi, l'idée a pu être émise que la « courtoisie »
exigeait de faire mentionner le motif de la réduction du délai de préavis dans le congé,
tout en admettant que la justification puisse être transmise ultérieurement35.L'encadrement
des finalités de rupture du bail à l'initiative du preneur se prévalant d'un préavis
27. Cons. const., 20 mars 2014, nº 2014-691 DC, Loi pour l'accès au logement et un urbanisme
rénové (cons. nº 10).
28. En ce sens, A. VITU, « Propriété commerciale et propriété culturale, Étude comparée de deux
législations protectrices des preneurs à bail », RTD civ. 1946, p. 273 et s., spéc. p. 290 : « [...] le droit du
bailleur et celui du preneur sont complémentaires l'un de l'autre : toute prérogative reconnue à l'un entraîne
un amoindrissement des droits de l'autre ». V. égal. O. LITTY, Inégalité des parties et durée du contrat,
Étude de quatre contrats d'adhésion usuels, op. cit., nº 539, p. 430 : « [...] cette situation d'asymétrie
conduit ainsi à priver le contractant fort de certains pouvoirs sur l'élément temporel de la convention,
afin de les remettre à la partie faible ».
29. En ce sens, B. TOITOT, « La protection du locataire de locaux à usage d'habitation » art. préc.
30. J.-L. AUBERT, « Rapport sur la législation relative aux baux d'habitation », art. préc., p. 427 et s.
31. En ce sens, F. WAREMBOURG-AUQUE, « Rapports locatifs : L'équilibre introuvable (Commentaire
de la loi nº 89-462 du 6juillet 1989) », art. préc., spéc. nº 38.
32. J. MONÉGER, « Le statut des baux commerciaux est-il encore un ordre public de direction ? »,
Loyers et copr. 2016, dossier 8, p. 21 et s., spéc. nº 2, p. 22.
33. F. COLLART DUTILLEUL, Les baux d'habitation, Dalloz, 1994, p. 90.
34. V. antérieurement, pour l'admission en jurisprudence d'une délivrance a posteriori de la justification
par le locataire, Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, nº 98-10206 : Bull. civ. III, nº 236 ; RDI 2000, p. 97, obs.
F. COLLART DUTILLEUL.
35. En ce sens, V. CANU, « Le congé du locataire d'habitation », Rev. Loyers 2001, p. 2 : « [...] l'avantage
donné au locataire, de pouvoir bénéficier d'un délai de préavis d'un mois au lieu de trois mois peut
justifier que le motif de cette réduction figure dans le congé lui-même, même si la justification peut être
donnée par la suite. Appelons cela la courtoisie ».
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