Bibliothèque de droit privé - Tome 646 - Les droits finalisés dans le contrat - 43

LES MANIFESTATIONS DANS LES DISPOSITIONS TEXTUELLES
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restrictions légales. Ainsi, s'agissant tout d'abord du bail d'habitation, le bailleur ne
peut valablement congédier le locataire que pour certaines raisons fixées par la loi. Le
congé qu'il délivre doit nécessairement être justifié par la reprise du logement, sa
vente ou encore par un motif légitime et sérieux25. Autant dire que le congé constitue
« un droit finalisé qui ne peut être mis en œuvre que dans le cadre que la loi lui impartit
[...]. En dehors de ces finalités édictées par la loi, le droit de délivrer congé s'évanouit,
s'évapore »26. Il est d'ailleurs à noter que, depuis la loi ALUR de 2014, l'article
15-I de la loi du 6juillet 1989 impose au bailleur de justifier, au moment du congé,
du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement27. Cette référence
à une justification réelle et sérieuse n'est pas sans rappeler l'exigence d'une cause
réelle et sérieuse de licenciement, ce qui traduit l'opportunité d'un rapprochement
s'agissant de l'appréciation de ce standard28. Dans ces deux hypothèses, la nécessité
d'une cause réelle et sérieuse finalise l'exercice d'une prérogative de rupture et
marque ainsi une prise de distance nette avec les règles du Code civil applicables au
contrat de louage. De la même manière, estimant à juste titre qu'une analogie pouvait
être effectuée entre l'appréciation de la cause réelle et sérieuse de licenciement et celle
du juste motif de révocation du mandataire social, un auteur a très justement soutenu
que : « L'expression " droit causé " utilisée à propos du pouvoir de licenciement est
également apte à rendre compte du droit de révocation des associés. Les adjectifs
" juste " et " réel et sérieux " se recouvrent au moins partiellement »29.
32. S'agissant ensuite des baux commerciaux, le congé délivré par le bailleur
doit, là encore, être justifié. Il ressort en ce sens de l'article L. 145-4 du Code de commerce
que le bailleur peut, à l'expiration d'une période triennale, rompre la relation
locative en donnant congé afin de « construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble
existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter
des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration
immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement
urbain »30. Le statut des baux commerciaux fait ainsi du droit de rupture du
bailleur un droit finalisé, c'est-à-dire une prérogative dont les motifs d'usage ne sont
pas libres. Autrement dit, dans l'objectif de protéger le locataire exploitant un fonds
25. Art. 15-I de la loi nº 89-462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Par ailleurs,
il résulte de l'article L. 632-1, alinéa 5, du Code de la construction et de l'habitation que ces motifs sont
également ceux pour lesquels un bailleur peut refuser le renouvellement du bail d'un local meublé.
26. J.-B. SEUBE, obs. sur Cass. 3e
civ., 17 déc. 2015, RDC 2016, p. 253.
27. Modifiée par le législateur en 2014, puis en 2015, la loi du 6juillet 1989 précise désormais que :
« Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et
sérieux de sa décision de reprise ».
28. P. LOKIEC, Contrat et pouvoir, Essai sur les transformations du droit privé des rapports contractuels,
préf. A. Lyon-Caen, LGDJ, 2004, nº 385, p. 281 : « Parce que le standard est dépourvu de tout
contenu a priori, sa formulation ne devrait pas avoir d'incidence juridique et un standard unique pourrait
d'ailleurs être adopté, tel que le motif légitime ». Rappr. F. FAVENNEC-HÉRY, « Faut-il brûler le contrat de
travail ? », in Mélanges en l'honneur du Professeur Bernard Teyssié, op. cit., p. 157 et s., spéc. p. 163 :
« Depuis longtemps, le droit de la rupture du contrat de travail a été copié dans d'autres disciplines. [...]
Le droit du travail a valeur de droit commun de la rupture du contrat ».
29. R. BAILLOD,« Le " juste motif " de révocation des dirigeants sociaux », RTD com. 1983, p. 395
et s., spéc. nº 9, p. 401. V. égal. Y. PAGNERRE, L'extinction unilatérale des engagements, avant-propos
B. Teyssié, préf. J.-M. Olivier, Éd. Panthéon-Assas, 2012, nº 1156, p. 1179 : « [...] la nature des obligations
de justification est identique quelles que soient les branches du droit, si bien que les définitions données du
" juste " motif d'extinction unilatérale se ressemblent souvent [...] ». Adde,M. RAKOTOVAHINY, « Juste motif
de révocation et cause réelle et sérieuse de licenciement », Rev. sociétés 2014, p. 152 et s.
30. Art. L. 145-4 C. com.
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