Bibliothèque de droit privé - Tome 646 - Les droits finalisés dans le contrat - 44

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LES DROITS FINALISÉS DANS LE CONTRAT
de commerce, le législateur conditionne les possibilités reconnues au bailleur de mettre
fin à la relation locative31. En ce sens par un arrêt du 30janvier 1970, la troisième
chambre civile de la Cour de cassation a expressément désigné cette faculté de congédiement
de « droit de résiliation conditionnelle »32 accordé au propriétaire. Il résulte
d'une telle décision qu'un droit de rupture est reconnu au bailleur d'un bail commercial
dans les limites et aux conditions posées par les dispositions légales. En qualifiant
la résiliation de conditionnelle, la haute juridiction accrédite l'idée selon laquelle la
finalité poursuivie par l'auteur de la rupture se trouve érigée par la loi en condition
d'attribution du pouvoir de rompre unilatéralement le contrat, caractérisant ainsi
l'existence d'un droit finalisé au sens de la présente étude. Finalement, tout se passe
comme si la faculté de rupture était octroyée au bailleur sous la condition suspensive
d'un exercice conforme aux finalités prescrites par la loi. La condition d'un exercice
finalisé paraît ici tenir en suspens l'existence même du droit. Antérieurement à la réalisation
de cette condition, le droit n'existerait en quelque sorte qu'en puissance33.Il
en va également de la sorte s'agissant du refus de renouvellement du bail
commercial34. La règlementation de la sortie du bail commercial, qui se concrétise
notamment par l'instauration d'une exigence de justification à la charge du bailleur,
tend ainsi à assurer au preneur davantage de stabilité dans l'exploitation de son
activité35. Le recours à une obligation légale de justification afin de pérenniser le rapport
contractuel démontre l'insuffisance de la technique de l'abus des droits dans la
réalisation d'un tel objectif36. La finalisation des prérogatives de rupture du bailleur
rejaillit par conséquent sur la durée de la relation locative37.
31. J.-D. BARBIER, « Ordre public, ordre privé, en droit des baux commerciaux », Gaz. Pal. 29 sept.
2012, nº 273, p. 7 et s. : « En droit des baux commerciaux, on peut dire que la loi est faite pour le locataire,
et que le contrat est fait pour le propriétaire ».
32. Cass. 3e
civ., 30janv. 1970, nº 68-13334 : D. 1970, p. 86 : « C'est un droit de résiliation conditionnelle
qui est accordé au bailleur par l'art. 3-1, al. 3, du Décr. de 1953 [art. L. 145-4 C. com.] accordant
au bailleur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale en cas de reprise pour construire
ou reconstruire, surélever ou restaurer ». V. égal. Cass. 3e
civ., 27 oct. 1993, nº 91-16694 : Bull. civ. III,
nº 127 : « Attendu que le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale afin de
reconstruire l'immeuble existant ».
33. G.MARTY et P. RAYNAUD, Introduction générale à l'étude du droit,2e
p. 298 : « Le droit conditionnel est un droit qui réunit déjà toutes les conditions qui pourraient le rendre
parfait, mais auquel a été surajoutée une modalité, la condition ».
34. Par ex. A. COLIN, « Quelques réflexions contemporaines sur le refus de renouvellement et l'indemnité
d'éviction », in Liber Amicorum en l'honneur du Professeur Joël Monéger, LexisNexis, 2017,
p. 447 et s., spéc. p. 447 : « [...] la latitude offerte au bailleur se révèle largement contrainte, dès lors que
sauf à pouvoir alléguer à l'encontre du preneur un juste motif de non-renouvellement [...], celui-ci doit lui
verser une " indemnité dite d'éviction " [...] ». V. égal. C. BLOUD-REY, Le terme dans le contrat, préf.
P.-Y. Gautier, PUAM, 2003, nº 570, p. 484.
35. Rappr. M. LABORDE-LACOSTE, « Les métamorphoses du louage des immeubles de 1804 à 1904 »,
in Mélanges offerts à René Savatier, Dalloz, 1965, p. 423 et s., spéc. nº 40, p. 440-441 : « [...] nous sommes
en présence de la gamme des techniques, qui, dans le louage des immeubles, réglant les relations des locataires
ou occupants et des propriétaires de ces immeubles ont imposé à ces propriétaires, par voie d'autorité,
le maintien du rapport contractuel arrivé à son expiration ». V. déjà, A. VITU, « Propriété commerciale et
propriété culturale, Étude comparée de deux législations protectrices des preneurs à bail », RTD civ. 1946,
p. 273 et s., spéc. p. 274. Il est à noter que l'obligation de justification de la rupture unilatérale du contrat ne
constitue pas le seul instrument de stabilisation du contrat. Par exemple, l'instauration d'une durée minimale
peut également remplir une telle fonction.
36. En ce sens, Y. PAGNERRE, L'extinction unilatérale des engagements, op. cit., nº 1160. Comp.
A.MARTINON, Essai sur la stabilité du contrat de travail à durée indéterminée, op. cit., nº 116.
37. De manière générale, P. SIMLER,« L'article 1134 du Code civil et la résiliation unilatérale anticipée
des contrats à durée déterminée », JCP 1971, I, 2413, spéc. nº 2 : « La recherche d'une stabilité accrue a
éd., Sirey, 1972, nº 165,
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